轉載自 郭永元 老師
一、 緣起
有鑒於近些年來全省諸多不動產業者，辛苦開發購得之都市計畫農業區「建」地目土地，原擬規劃興建透天住宅別墅出售，無奈待申請建築時卻出現建管機關無法順利核發建築執照情事，使得業者損失不貲，更造成交易糾紛不斷。各位伙伴對於此類別土地之仲介買賣及合約簽訂時，不得不慎之。
二、 何謂「農建」地？
1. 都市計畫編定為農業區（使用分區證明書註記：農業區）。
2. 土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地。
（詳參後附謄本案例）
三、 法源依據
「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定：農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：
1. 建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。
2. 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
3. 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
四、 問題癥結
綜上規定，農業區「建」地目土地依法得規劃興建三至四樓之透天別墅出售，但於土地買賣交易過程常滋生以下情事：
1. 仲介人員費盡九牛二虎之力撮合雙方交易，促成買方付了訂金，但經查詢建築執照卻無法核准，而要求賣方返還訂金，仲介公司等於做白工……。
2. 建設公司興高采烈購地準備推案，待產權移轉登記完成申請建照時才發覺建築執照無法順利核發……。
3. 投資法拍農建地，以為買到便宜建地，過戶完成才知無法申請建築執照………。
註：此建築執照指依建蔽率60﹪及容積率180﹪之規定申請建築而言（非農舍建照）。
五、 問題解析
（一） 農業區「建」地目土地適用「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定申請建築之要件如下：
在都市計劃發布前：
|
1.已為「建」地目（可為住宅或工廠）。 2.編定為可供興建住宅使用之建築用地（如： 非都市甲、乙及丙種建築用地）。 3.或已建築供居住使用之合法建築物基地（建 物用途須為住宅，不可為工廠）。 |
（二） 依前述三個案例無法申請建築執照之共同主因為：
1.於都市計畫發布後 → 才申請地目變更為「建」地目。
2.申請地目變更之證明文件 → 為工廠使用而非供居住使用。
六、 問題預防
（一）仲介或購買農業區「建」地目土地時：
1. 先查詢該區都市計畫發布日期。
2. 申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前。
3. 若地目變更登記日期是為都市計畫發布以後，則其用途須為供居住使用（可從使用執照或房屋稅單得知），不可為工廠或豬（雞）舍等其他用途。
（二）另農業區「建」地目土地，亦可能為合法申請變更使用之安養院、托兒所或幼稚園，宜謹慎查明。
（三）依使用規定方面，農業區「建」地目土地，其建築物除作居住使用外，僅得以第一層作小型商店及飲食店使用而不得作為汽車旅館使用。
七、 結語
農業區「建」地目土地之仲介買賣或投資興建，自有其利基與商機，但其法令規定及實務上之運作，卻也充滿盲點與陷阱。而有關農業區「建」地目之建築規定，自民國七十一年增訂後歷經八十五年、八十七年及八十九年之修正，其立法旨意係為保障農業區「建」地目土地所有權人原有合法建築物使用之權益，但因涉及繁複土地使用管制等相關規定不易理解，故特撰此文，希諸位伙伴或同業先進，引以為鑒，勿再重蹈覆轍，並能廣為宣傳，盼能減少土地交易糾紛及投資損失。
註：以上農業區「建」地目土地，其行政區域為台灣省範圍，台北市及高雄市則另依其相關規定。
撰稿人：郭永元
2007/11/13 21:54
都市計畫農業區「建」地目土地的商機與陷阱＜續＞
一、 農業區「建」地目建築開發應注意事項
（一） 建築線與道路通行權問題
1. 農業區「建」地目的認定，係尚未公告實施都市計劃之前（實施建築管理前），既已變更「建」地目之合法存在建築物的建築基地亦或依實施區域計畫地區編定可供興建住宅使用的建築用地（甲、乙、丙建築用地），其由來因缺乏整體規劃，常未臨建築線或無道路可供進出通行，而無法建築申請，故開發時宜謹慎評估。
2. 農業區「建」地目未臨建築線之解決方案
為解決農業區「建」地目或毗鄰農業區之建築基地未連接建築線之
問題，「都市計畫法台灣省施行細則」增訂第29條之2，其相關規
定參考如下：
（1） 毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者
（2） 得經縣（市）政府審查核准後
（3） 以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用
（4） 前項私設通路長度、寬度及使用條件等相關事項，由縣（市）政府訂之
綜上規定，以農業區土地作為私設通路使用，除須經縣（市）政府主管機關審查核准外，其長度、寬度及使用條件等相關事項，應依地方縣（市）政府訂定之審查要點或認定基準，提出申請（如『宜蘭縣政府辦理都市計畫農業區土地作為連接建築線之私設通路使用審查要點』或『高雄縣建築基地未臨接建築線核准建築執照認定基準』）。
3. 農業區土地申請核准作為私設通路使用，實務上各縣（市）政府之申請程序、認定方式或審查標準、使用條件及是否繳交回饋金等相關規定，並不盡相同，申請時宜詳加查詢。
4. 農業區申請作為私設通路使用之土地，雖經依法核准但作為私設通路使用，並非屬於農業使用之範疇，故宜辦理分割才不致影響農地全筆面積日後申請「農業用地作農業使用證明書」，主張不課徵增值稅或免徵遺產贈與稅等優惠稅率之權利。
（二） 農業區「建」地目申請建築之供水與排水問題
農業區「建」地目，周圍環境大致以農業生產為主，故其開發建築除必須注意道路通行問題外，更應事先查看基地現況是否有自來水、污水排放，電信或電力等系統，除不得影響鄰近灌溉排水設施，如有跨越農田水利會之灌溉溝渠，亦應取得同意證明文件。
二、 農業區「建」地目的使用規定與限制
1. 農業區「建」地目土地及建築物使用規定
（1） 土地及建築物除供居住使用，建築物第一層得作小型商店及飲食店使用外。
（2） 不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
2. 另農業區「建」地目土地得否申請設置如公益彩券經銷等相關行業使
用，依內政部91.5.1台內營字第0910005217號函釋如下，供參考：
按「…農業區建地目土地，除依上開規定作小型商店、飲食店，以及農業產銷、休閒農場、公用事業等使用項目外，不得作其他營利事業或其辦公室之使用」，為本部 九十年二月十四日 台九十內營字第9082471號函所明釋：復按公益彩券經銷商遴選及管理要點規定，公益彩券經銷商分為甲類（銷售傳統型彩券及立即型彩券者）及乙類經銷商（銷售電腦型彩券者）二類，依上開要點第五點及第九點規定，甲類經銷商應以具有工作能力及完全行為能力之身心障礙者、原住民或低收入單親家庭為限，而乙類經銷商則為以獨資、合夥或公司組織型態之營利事業為限。準此，本案公益彩券經銷業如屬乙類經銷商，因其須辦理公司登記或營利事業登記，屬本部上開號函所稱之其他營利事業，並不得於都市計畫農業區「建」地目土地申請設置，至甲類經銷商因無須辦理公司登記或營利事業登記，應可於上開土地申請設置。
3. 農業區「建」地目興建住宅別墅銷售須知
農業區「建」地目土地規劃透天別墅出售，其土地使用分區仍為「農
業區」，且其使用條件除前述規定外，不得作為其他營利事業或辦公室
使用，宜詳明告知消費者，以杜絕買賣糾紛。
三、 農業區「建」地目土地作農業使用認定疑義
1. 都市計畫農業用地及作農業使用之認定，實務上係指農業區、保護區土地依法供農業使用即屬之，而與地目並無關係（法源依據參考：農發條例第三條第十款與農發條例施行細則第二條等相關規定）。
2. 另依財政部90.10.12台財稅第0900057110號函對農業區「建」地目，作農業使用之認定方式如下：
日期文號：財政部90/10/12 台財稅第0900057110號函
摘 要：有關都市計畫農業區建地目土地供種植農作物使用是否符合農
業使用釋疑
內 容：主旨：檢附行政院農業委員會有關都市計畫農業區「建」地目
土地供種植農作物使用，是否符合都市計畫土地使用分區管制
相關法令規定之釋函一份。（財政部90/10/12 台財稅第
0900057110號函）
附件：行政院農業委員會90/10/03 （90）農企字第900152024
號函
說明：二、內政部營建署前開函（編者註：90年9月24日 九
十營署都字第057394號函）釋略以：「按都市計畫法台灣省施
行細則第30條第2款規定，都市計畫農業區『建』地目之土
地及建築物，除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及
飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定；其土地
如供種植農作物使用，與同施行細則第29條農業區為保持農
業生產而劃定，應保持農業生產之規定相符，應符合都市計畫
土地使用分區管制相關法令規定。」
三、準此，都市計畫農業區「建」地目土地，如實際供種植農
作物使用而未閒置不用者，應符合農業發展條例第3條第1項
第2款有關「農業使用」之定義，得核發農業用地作農業使用
證明書。
註：農業區「建」地目是為農地亦或建地，筆者認為有其爭議性且法令時
有更迭，申請作為農業使用時，宜請詳加查明，並與主辦人員充分溝
通，僅以此提供參考。
四、 結語
有關農業區「建」地目的建築規定，始自民國71年「都市計畫法台灣
省施行細則」修正增訂第28條，前後歷經85年、87年二度修正及配
合精省後之業務及組織調整為現行之第30條，其立法精神及歷次修正
重點，主要係為確保農業區「建」地目土地所有權人其既有合法建築
基地因都市計畫實施發布劃定為農業區後，能繼續以建築用地依法申
請建築使用之權益。但其立法意旨與修正理由，因涉及都市及非都市
土地不同的使用管制方式及規定，一般民眾從現行條文中並不易理解
或一窺全貌，特前後撰文，希對民眾申請開發建築或買賣糾紛預防、
節稅等申請事宜能有所助益。
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