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近10年土地增值稅結構變動與趨勢
財政部統計處
壹、前言
土地增值稅源自於 國父孫中山先生「平均地權」理論

，強調「漲價歸公，地利共享」，其首度實踐係於民

國43 年公布實施之「都市平均地權條例」，採用累進

稅率方式課徵，並於45年開徵，惟當時係採用「申報

地價」計算土地增值之稅額，缺乏一定標準，易滋弊端

；直到53 年始於法條中明訂，直轄市及縣市政府需編

製土地現值表，每6個月經都市地價評議委員會評定，

並公布之，作為申報土地現值之參考。
由於地方人力、財力難以支應，故於57 年將原每半年

辦理之「公告土地現值」修正為每年1 次。至66 年，

將「都市平均地權條例」擴大修訂為現今的「平均地權

條例」，同年並制定「土地稅法」，依據該法之規定，

已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地

漲價總數額徵收土地增值稅，但因繼承而移轉之土地、

各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地

，免徵土地增值稅。
本文謹就近十年來土地增值稅之重大變革略述如次，並

以統計數字說明土地增值稅之概況及歷年結構變動，作

為未來稅務改革之參考。

貳、近十年來變革

近十年來，土地增值稅之課徵有幾次重要的變革：
一、第1次：減半徵收兩年(民國91年2月至93年1月間)
由於當時經濟環境不佳(90年經濟成長率為負1.65%)

、金融體系呆帳過高以及房地產市場長久以來的低迷等因

素影響，政府決定採行土地增值稅減半徵收措施，將稅率

由原40%、50%、60%，減半為20%、25%、30%，
實施期間為期兩年，希望藉此刺激房地產交易，提高不動

產擔保品資產價格，進而活絡銀行抵押品的流通，達到健

全金融業體質及促進景氣復甦的目的。
二、第2次：延長減半徵收一年(民國93年2月至94年1月間)
由於實施減半徵收後，土地增值稅稅收大幅成長，成效甚佳

，在永久調降稅率修正案未能通過修法下，為避免稅率驟然

回復至原水準，對民眾衝擊過大，致立法院決議延長減半徵

收期限一年至94年1月。
三、第3次：永久調降稅率與減徵優惠(自民國94年2月起)
考量減半徵收已屆滿三年，回歸常態性調降，將稅率由原

40%、50%、60%調降為20%、30%、40%，並

針對長期持有土地者另給予優惠，持有土地年限超過20年

、30年、40 年以上者，就其稅率超過最低稅率部分，分

別減徵20%、30%、40%。
四、第4次：新增「一生一屋」之規定(自民國99年1月起)
現行土地增值稅稅率為累進稅率，分別為20%、30%及

40%，其中「自用住宅用地」則可適用10%優惠稅率，

原本一生只能適用一次，第二次換屋就得適用一般稅率；

然考量民眾之換屋需求，新增「一生一屋」規定，民眾換

屋時，只要符合一定條件，無論換屋多少次，都可適用土

地增值稅10%之優惠稅率。
另外，在100年12月13日，通過了修訂後的『平均地權

條例』，明訂「不動產仲介業者、地政士及土地買方在不

動產交易後，需以交易實價在30 天內登錄。並於法條中

增列登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全

建立前，將不得作為課稅依據」。實價登錄的建立，將有助
於未來公告土地現值的調整，使得公告現值更能貼近市價

；而就長期而言，則可望落實房市交易透明化及居住正義

的目標。

參、稅收概況
一、占全國稅課收入比重
81 年因預期實施容積率全面管制，營建廠商搶建風潮影響

，土地增值稅稅收攀升至2,064億元，達歷史高峰，占全

國稅課收入比重逾2成，後呈逐年下降趨勢。90 年因網路

科技泡沫，加以全球經濟不景氣，房地產交易低迷，降至

423 億元最低點；91 年為活絡房地產交易及解決金融體

系呆帳問題，實施減半徵收，調降稅率，隨景氣逐漸復甦

，93 年至96年各年土地增值稅稅收增加均超過700億元

；97年及98年受金融海嘯影響再次驟降至570億元、

533億元；爾後隨景氣趨穩，102年回升至1,033億元，

較101 年增加27.4%。土地增值稅占全國稅課收入比重

，由81 年21.4%逐年下降，近十年來多未及5%，以93

年6.0%較高、97 年3.3%較低，102年占5.9%。

二、稅收結構－按徵收地區別
土地增值稅稅收主要來自於都會型城市，五都及桃園縣稅

收約合占全國土地增值稅稅收的八成，其中又以大臺北地

區(臺北市、新北市)所占比重最高，92 年起，合占約達

四成以上。

就102 年資料觀察，五都及桃園縣合占八成一，其中以新

北市占24.0%最多，其次為臺北市占18.4%，臺中市占

13.6%再次之，另桃園縣則占12.6%。三、占各縣市政

府稅課收入比重土地增值稅稅收占各縣市政府稅課收入(不

含統籌分配稅款)比重，大多超過二成，為縣市政府主要財

源之一。就102年資料觀察，以桃園縣占49.9%最高；另

五都中，以新北市占40.3%最高，高雄市占20.3%最低，
臺北市則占26.5%。

肆、稅源概況
一、移轉筆數及面積結構－按用途別
102 年土地移轉筆數達150 萬筆，其中以免稅地移轉筆數

占50.6%最多，一般用地占44.4%次之，自用住宅僅占

5.0%最少；移轉面積達3.9億平方公尺，以免稅地占81.3%

最多，一般用地占17.7%次之，自用住宅則占1.0%。

二、應納稅額結構－按稅率別
102 年土地增值稅應納稅額1,066 億元，其中自用住宅

占10.0%，一般用地占90.0%，一般用地中又以適用第

I稅率(20%)占63.9%最多。就各結構觀察，93 年呈

現顯著變化，係因該年為減半徵收適用最後一年，民眾預

期稅率可能調升回原有比率，故提前交易，造成適用第III

稅率所占比重攀升至84.7%，為近十年來最高。爾後隨

94 年稅制變更為永久調降稅率影響，交易回歸常態，故

比重逐年下降；而使適用第I 稅率(20%)比重則逐年上升

，102 年達到63.9%，係因移轉筆數及地價均逐年成長所
致。

三、稅源結構－按移轉原因別
就移轉原因分析，102年土地增值稅應納稅額來源以

「買賣」占87.1%最多，其移轉筆數占60.6%最高

，移轉面積占29.3%居第二；另屬免稅之「農地(免稅)

移轉」其移轉筆數雖僅占13.3%，但面積占50.8%為最大。

四、應稅移轉筆數－按徵收地區別
102年「應稅」移轉筆數74.3萬筆，較101年增加20.4%

，其中以新北市14.0萬筆(占16.8%)、桃園縣11.0萬筆

(占14.4%)及臺中市11.3萬筆(占12.7%)等較多。以

五都及桃園縣合計觀察，占所有應稅移轉筆數七成。若與

101 年比較，則以臺南市增加24.2%最多，而臺中市、

高雄市、桃園縣各成長20.1%、18.3%、14.1%。

五、一年內私有土地交易情形
受100年6月實施「特種貨物及勞務稅」影響，一年內私

有土地交易由實施前之43~50 萬筆大幅降至101 年之

35 萬筆，102 年略回升至36 萬4,087 筆，較101

年增加3.3%，其中以臺南市56,108 筆(占15.4%)、

高雄市53,247 筆(占14.6%)、新北市45,907 筆

(占12.6%)等較多，五都及桃園縣合計占6成以上。

六、公告土地現值占一般正常交易價格比率
土地增值稅係以買進及賣出之「公告土地現值」來計算

應納稅額，不是依買進及賣出之「實價」計算，故由各

縣市政府「地價評議委員會」評定後，於每年1月1日分

區公告。近年來，各縣市公告土地現值占一般正常交易價

格比率由93年平均67.5%逐年提升，至103年已達

86.3%，顯示土地現值與一般正常交易價格差距逐漸縮

小，惟該現值與「土地交易市價」(詳表1 附註)存有落差

，尚無法反映真實市場交易行情，向來為各界所詬病。

再就各縣市觀察，103 年五都中以臺中市之八成一比率

較低，其餘本島縣市(不包括澎湖縣占六成五)，則以

新竹市占六成一最低。
伍、結語
一、土地增值稅雖逐年減少，仍為地方政府主要財源
土地增值稅占我國稅課收入比重逐年減少，近十年來大約

占5%左右，雖於93年、94年間，因減半徵收措施帶動

稅收達800億元以上的水準，但相較於80 年代之上千億

元以上規模仍有差距。惟其占各縣市政府稅課收入比重達

四分之一以上，對於地方政府而言，仍是主要財源之一。
二、實施「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅，以期活

絡房地產市場
考量民眾一生當中有多次換屋之需求及落實「一生一屋」

之受惠原則下，將自用住宅用地優惠稅率適用次數由

「一生一次」新增「一生一屋」不限次數之規定，另為

防止投機炒作，而予以較嚴苛之適用要件，並促使土地

增值稅制更趨完善，惟犧牲的稅收損失是否能活絡房地

產市場並培養稅源，將是政府政策目標能否能達成之關

鍵所在。
三、實價登錄實施後，有助於公告土地現值更貼近市價
土地增值稅係採用「公告土地現值」計算稅額，雖現值

已逐年調高，但與實際市價仍有差異，於100 年12 月

通過的平均地權條例，明訂日後不動產交易，需以「交

易實價」進行登錄，可望使公告土地現值更接近市價，

進而擴大稅基，落實公平正義。
四、特種貨物及勞務稅實施，防堵短期投機炒作
目前土地稅法中，針對一年以內之短期交易並無課徵土

地增值稅，造成投機者不合理炒作，規避稅負。而於

100年6月實施「特種貨物及勞務稅」以來，加重兩年

內買賣非自用不動產稅賦，一年內私有土地交易之移轉

筆數呈下降趨勢，由99年50萬筆、100年42萬筆、

降至101年35萬筆，102年36萬筆，有效抑制短期投

機炒作。