房屋租賃所得－玩稅高手bill080的部落格

房屋租賃所得

下列二種方式擇一有利申報

一、租金收入﹣租賃之必要損耗及費用(檢據核實認列)

二、租金收入×(1 ﹣43%的必要損耗及費用)

租賃所得的列舉扣除要項

1 .地價稅、房屋稅及附加捐項目。

檢送文件：地價稅、房屋稅稅單正本或影本。
符合條件：必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢。
稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。
當年度實際出租期間還未滿1年的話者，要按出租期間比例計算。

2.修理費項目

檢送文件：修理費的發票或收據正本，而且註明房屋所有權人姓名及房屋坐落地點。
符合條件：必需是在出租期間所支付的，以憑證所開立的日期為準。
修理費如果是屬於資本性質支出（例如，屋頂、壁面、下水道不透水工程），應該要列入成本中提列折舊。
修理年度如果實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。

3.折舊項目

舉證折舊項目要檢送的文件分為下面3種情況來說明：
買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本。
若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅單影本，成本就按照課稅現值認定。
以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類，並加蓋印章，以方便國稅局認定。

至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿1年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算。

4.貸款購屋出租的利息支出項目
檢送文件：這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。

如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。

符合條件：僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。

5.保險費項目
檢送文件：出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據。
符合條件：為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。

出租方需負擔費用

出租方

(房東)承租方(房客)

法人/公司

個人

法人/公司

營業稅5%

代扣繳10%

二代健保2%

個人

營業稅5%

代扣繳10%

(但實務上不會去做)

每月租賃所得稅超過20000元代扣繳所得稅10%

1.出租人為境內居住的個人，承租人於給付時按10%扣取稅款。

2.出租人為非境內居住的個人時，承租人於給付時按20%扣取稅款。

出租方與承租方為個人或公司其實質租金收入差異

出租人	承租人	年租金實際收入試算 (假設每月租金2萬元，出租人所得稅適用20%稅率者)
個人	個人	2萬×12個月=24萬(年租金收入) 24萬×57%=136800元(併入綜合所得稅) 136800元×20%=27360元(租賃所得稅) 24萬﹣27360元=212640元(實際收入)
個人	公司	2萬×10%(代扣繳)+2萬×2%(二代健保費)=2400元 2萬﹣2400元=17600元(每月租金收入) 17600元×12個月=211200元(年租金收入) 24萬×57%=136800元(併入綜合所得稅) (136800元﹣4800元(二代健保))×20%=26400元(租賃所得稅) 26400元(租賃所得稅)﹣24000元(代扣繳)=2400元 211200元﹣2400元=208800元(實際收入)
公司	公司	2萬×5%=1000元(營業稅)(外加) 2萬×12個月=24萬(年租金收入) 24萬×57%=136800元(併入所得申報) 公司營利事業所得稅為17% 136800元×17%=23256元(租賃所得稅) 24萬﹣23256元=216744元(實際收入)
公司	公司	2萬÷1.05%=19048元(租金)(內含) 19048元×5%=952元(營業稅) 19048元×12個月=228576元(年租金收入) 228576元×57%=130288元(併入所得申報) 公司營利事業所得稅為17% 130288元×17%=22194元(租賃所得稅) 228576元﹣22149元=206427元(實際收入)