小心農地重劃區之毗鄰地主有優先購買權(非都市土地)

 

事由:

 

新竹縣農地重劃區內耕地出售時, 經鄰地所有權人異議並主張優先購買權,造成買賣糾紛。

 

法律解析:

 

一、參照「農地重劃條例」第5 條規定

 

重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如下:

 

()出租耕地之承租人。

 

()共有土地現耕之他共有人。

 

()毗鄰耕地之現耕所有權人

 

 

 

﹒前述優先購買權之法律關係如下:

 

()重劃區內耕地買賣契約成立。

 

()優先購買權人在知悉得主張或經通知送達後15 (10)之法定期限內,向出賣人主張者。

 

()優先購買權之順序為:

 

l. 耕地承租人屬物權性質,非經其同意不得移轉登記,其未經同意而逕行移轉並完成登記者,得撤銷之。

 

2. 共有土地之他共有人 ,且有耕作事實者,屬債權性質。

 

(1)出賣人未經通知者,他共有人得舉證其受損害而請求賠償

(2)其主張共有人(出賣人)切結不實涉及偽造文書者,因尚未使公務人員登載於公文書,均不被起訴

3. 出賣土地毗鄰之其他耕地,而有現耕事實之所有權人,亦屬債權性質,其主張之權益 同2

()優先購買權, 屬物權性質者﹒ 如經地政機關知悉者, 非經承租人之同意不得移轉登記;但因租賃關係,不易由地政機關得知,除非當事人提出

異議者外, 地政機關有可能在要求其「切結尚無租關係」後,准其登記。 惟,仍得依法撤銷之。

()優先購買權,屬債權性質者,出賣人仍宜通知優先權人,惟,出賣人不為通知者,其登記完成前經異議者, 仍會被地政機關駁回;但若完成登記者,則屬前述涉及損害賠償或訴請偽造文書不起訴之因果關係。

()實務上,債權性質之優先購買權人,若出賣人故意不通知者,有無涉及其他動機或侵權行為或刑事問題,仍須由訴訟提起人負舉證責任。

()惟,銷售仲介或承辦地政士在重劃區內耕地出售時,買賣契約書仍應載明其解除條件,以免優先購買權人主張後,影響到出賣人之違約責任。

()亦即,買賣契約書中應載明「耕地承租人或他共有人或毗連耕地之所有權人主張優先購買權時,賣方得將已收價金一次無息返還買方,且得主張解除契約權,買方不得異議且主張任何損失或賠償」。

.本案例之承辦地政士, 若未在契約書內載明相關解除條件,因而影響交易安全或買賣糾紛時基於善良管理人之專業責任,若契約當事人提起訴訟者,難於說服法官不須負擔一定程序之法律責任。

 

但若是都市計畫內之重劃農地毗鄰現耕所有權人無優先購買權之適用

 

農業發展條例第3 條第1 項第11 款規定:「本條例用辭定義如下:…

 

十一、耕地:指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」依上開規定,耕地並不包含都市計畫區內之農業區土地,且依內政部100 9 2 日內授中辦地字第1000048049 號函釋,都市計畫內土地,已非農業發展條例所稱耕地定義之範疇,既非屬耕地,尚無農地重劃條例第5 條優先購買權之適用。

 

 

 

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