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「變更臺南市主要計畫（第五次通盤檢討）案」報部計畫書(節錄)

一、整體性規劃原則
（一）本次主要計畫除將作為引導大臺南都會核心區域發展架構之綱要計畫
外，同時亦為一整合型計畫，以宏觀性的尺度整併各行政區主要計畫的
發展方向，作為後續各行政區細部計畫通盤檢討之依據。
（二）配合臺南鐵路地下化、台鐵捷運化及大臺南幹線公車之重要政策，朝向
大眾運輸導向之土地使用發展模式，未來新開發之高強度土地使用及容
積率提昇之區位，以集中於大眾運輸系統場站周邊為原則，提昇場站周
邊地區之服務性機能。
二、各使用分區檢討變更原則
（一）住宅區
臺南市主要計畫現有住宅區可發展總量已超過計畫人口需求，因
此本次通盤檢討之住宅區檢討變更原則如下：
1.計畫人口達成率未達70％之行政區，原則上不得再大面積釋出住宅區
土地，惟配合未開闢公共設施用地經檢討後，擬予解編變更為毗鄰分
區且具明確之開發財務計畫者，不在此限。
2.已發展之住宅聚落中，包夾其他使用分區致與住宅使用不相容者，得
檢討變更為住宅區，惟其發展強度因而提高者，必須提供一定比例之
公共設施用地，以維持該區生活環境品質。
3.住宅區發展定位考量其區位條件、臨路條件、周邊公共設施劃設水準
等，在有利於塑造都市發展軸線、帶動市中心區人口回流之目標下，
擇訂適合發展較高強度之住宅區街廓，訂定低密度住宅區變更為中、
高密度住宅區之申請許可辦法，並明定合理公平之回饋機制，以兼顧
都市發展需求與地區環境品質維護。

（二）商業區
原臺南市主要計畫現有商業區計畫面積僅佔都市發展用地5.13
％，為因應縣市合併升格、提供具直轄市水準之商業購物環境，其商
業區面積得予以增加。
本次通盤檢討之商業區檢討變更原則如下：
1.為促進產業升級、創造直轄市水準之高品質消費環境，符合商業區整
體發展構想併提出具體明確之開發及財務計畫者，得變更為商業區。
2.歷次通盤檢討增設之附帶條件商業區，考量其部份案件業已逾附帶條
件年限，將恢復原分區，以及沿街商業區現況仍為住宅使用，實際執
行附帶條件者比例偏低，考量其實際分區性質仍為住宅區，為避免執
行衍生爭議，故除已執行附帶條件者調整為商業區外，其餘統一調整
為附帶條件住宅區，在未損及土地所有權人權益的前提下，仍具有附
帶條件執行完竣後得變更為商業區之機制，以避免執行爭議及都市計
畫管理困擾。
3.原有商業區實際發展面積已達計畫面積之80％，除現行計畫業有劃設
不足問題之外，扣除上述附帶條件商業區恢復原分區將更導致商業區
土地供給不足，故本次通盤檢討商業區面積得檢討增加。
4.為配合TOD之發展構想，同時作為土地開發之財務策略，未來本市高
強度商業使用以大眾運輸場站周圍地區為主，屬臺鐵、輕軌等大眾運
輸場站周邊土地，或配合本市重大建設發展計畫，且其變更用途對鄰
近土地使用分區無妨礙者，得檢討變更為商業區。
（三）工業區
臺南市產業園區區位以南科及科工區之間為主，以國道8 號為主
要連繫動線，此外，周邊地區包含永康工業區、永康科技工業區、樹
谷園區及開發中新吉工業區將有助於強化產業群聚效應，確立沿台1
號省道及中山高之產業廊道脈絡，有關工業區之分區檢討原則如下：
1.本市工業區尚有未開發工業區約222公頃(工15科技工業區西區及工
9)，另已開發及開發中工業區合計尚有約148公頃可供設廠建築，故本
次檢討除配合都市計畫發布實施前已存在之合法工廠劃設零星工業區
外，其餘不再主動新增工業區。
2.如上述未開發工業區經目的事業主管機關確認無開闢需求解除編地
後，其釋出之工業區供給總量，得循毗鄰工業區擴建及經濟部依工廠

輔導辦法劃定之特定地區循農業區變更為工業區，並引導原市產業用
地集中於主要產業聚落廊道周邊發展。
（四）農業區
農業區除了具備都市生態及農業生產的功能外，於都市計畫內之
農業區亦兼具都市發展儲備用地之定位，故配合本次通盤檢討之農業
區檢討變更原則如下：
1.為配合重大經建計畫之推動或都市整體發展之需求，而需用農業區之
土地時，得檢討變更為其它分區。
2.鄰近都市建成區或零碎細分、使用效益低之農業區，為提高土地利用
經濟效率，得檢討變更為其他使用分區。
3.具備隔離不相容、保護環境或國防需求者，不宜變更。
（五）保護區
保護區具備都市生態及保育、維持天然資源的功能，但如不具環
境敏感特性，或原劃設意旨已消滅之保護區，則可依實際狀況予以變
更，故本次通盤檢討之保護區檢討變更原則如下：
1.配合臺南機場禁限建範圍調整，將機場周邊保護區變更為農業區，惟
屬於飛航安全管制範圍內之土地，仍應依相關管制規定辦理。
2.灣裡交流道周邊保護區，參酌主要計畫境內其他交流道周圍分區管制
性質，一併變更為農業區。
（六）古蹟保存區、宗教專用區
1.現行主要計畫之古蹟保存區、宗教專用區之劃設，主要依據內政部公
告及市定古蹟範圍，宗教專用區則以合法寺廟登記證所載地號為依，
故實際計畫內容與其規劃意旨不符，得經主管機關確認後，提請變更
古蹟保存區及宗教專用區範圍。
2.符合本市「都市計畫宗教專用區檢討變更審議原則」者，經主管機關
確認後，得變更為宗教專用區。
（七）遊樂區
現行計畫之遊樂區訂有「臺南市都市計畫遊樂區申請開發許可審
議規範」，因發布實施後皆未有申請案件，故應針對現況遊樂區劃設區

位、規模、基地條件與前揭許可審議規範併同檢討，以符實際。
1.遊樂區依劃設意旨檢討區內零星私有土地調整為毗鄰分區。
2.於公有土地部分調整為遊憩服務專用區，以因應86號東西向道路開闢
後，大幅改善南區黃金海岸一帶濱海遊憩軸線之可及性，故預留遊憩
服務專用區，在不影響海岸保護之前提下，得容許低度使用，以供親
水遊憩活動所需之遊憩服務機能使用，惟其允許使用項目及發展強度
於細部計畫另訂之。