何謂分管協議?約定專用?分管登記?－玩稅高手bill080的部落格

不動產所有權的型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有（即數人共同擁有一個所有權）。由於是數人共同擁有一個不動產的所有權，所有權只有一個，卻有數人可以使用收益，彼此間難免會發生要怎麼使用收益的紛爭。

關於共有物的使用收益，如果共有人間可以公平且和平的使用，沒有人阻礙其他住戶使用，就會相安無事; 如果有部分共有人想要排除他人的使用，而單獨享有共有物的全部或特定部分之使用收益，那就得要有分管契約（或稱分管協議）或約定專用，否則就會有竊佔罪的問題。

對於共有物，原則上各共有人本得按其應有部分使用收益，也就是說每個共有人都可以去使用共有物，除非有分管契約或約定專用，才可以由特定共有人單獨使用收益。

（一）分管契約

所謂分管契約，乃由共有人間所訂立之契約。換言之，分管契約在法律上屬於一種契約，是由共有人互相簽訂的契約。換言之，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，這就是所謂分管協議。

1.書面分管契約

如建商在賣房子的時候，個別與所有購買戶簽訂契約，在契約條款中約定特定住戶對於某共有物之全部或部分得單獨使用收益。雖然這種契約不是共有人間直接訂約，但法院認為這種由建商當締約媒介的方式也是有效。

2.默示分管契約

最高法院九十八年度台上字第一０八七號民事判決意旨：「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

（二）約定專用

至於所謂約定專用，則是指公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分，除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才會有效力。因為能發生效力的約定專用必須在規約中載明才行，所以我們可以這麼說，約定專用其實就是一種規約。

分管契約是一種契約，約定專用是一種規約。前者是契約行為，後者則為共同行為。

（三）分管登記—共有物使用管理登記

所謂分管登記，即所謂共有物使用管理登記，汐止土地總登記或建物保存登記後，對於共有物之使用、管理、分割或禁止分割經全體共有人約定或共有物之管理經多數共有人決定或經法院裁定後，由申請人檢附約定文件、決定文件、裁定書或其他證明文件，向登記機關辦理所謂相關之共有物使用管理等內容之登記。

如上(一)分管行為為債權行為，理論上於共有人協議成立時即發生效力，不待登記。然登記為公示第三人知悉之方法，故分管登記之成立目的，在使第三人了解分管之內容，以保障交易之安全。

分管登記內容包含下列項目:

1.使用範圍之分管。

2.租賃行為。

3.分割範圍及期限之限制。

4.不可分割期限之約定。(最長不得超過30年)

5.使用方法之約定。

6.管理方式之約定。

出租本質上為管理行為，應適用民法820條，共有人除得全體協議共同出租外，亦得透過多數決決定將特定共有土地出租，重點在於該租賃決定書可申請分管登記，以符合民法826-1條之立法本旨，透過登記來公示第三人知悉有租賃事實，以保護交易之安全。

分管登記在謄本的標示部其他登記事項會有所註記，需再調閱分管登記以了解其分管的範圍，受讓人須承接該分管內容。

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三者的區別實益

	分管契約	分管登記	約定專用
作成的方式不同	全體共有人間得以契約(或採多數決)，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定。	同左辦理登記	經過區分所有權人會議的多數決決議後，還必須載明於規約上才有效力。
對受讓人的效力	分管約定，僅係共有人間的契約，故只有債權的效力，對第三人並無拘束力。「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」(註1)	繼受該應有部分對受讓人應受拘束。	「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」可知，只要該約定專用部分有記載於規約上，對於區分所有權之繼受人也具有效力。
終止方式不同	應由共有人全體共同(若採多數決定之則應由原始同意之共有人)協議訂定之。	同左出具同意書辦理塗銷	得以區分所有權人會議議決終止之。