核釋個人售屋營業稅課徵相關規定－玩稅高手bill080的部落格

財政部令

中華民國106年6月7日
台財稅字第10604591190號

一、個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：

(一) 設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

(二) 具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。

(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。

二、前點第4款所稱房屋取得後逾6年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過6年。同款所稱建屋前土地持有10年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

三、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。

四、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。

五、廢止本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函、84年3月22日台財稅第841601122號函、95年12月29日台財稅字第09504564000號令及104年1月28日台財稅字第10304605550號令。

部　　長　許虞哲

說明

財政部表示，該部今(7)日發布解釋令，明確規範個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售之營業稅課徵規定。
　　財政部說明，個人購買房屋或標購法拍屋並銷售者，依該部95年12月29日台財稅字第09504564000號令(以下簡稱95年令)，除外觀具有營業人之形式要件外，稽徵機關係以是否構成「以營利為目的」作為課徵營業稅準據，惟該要件係屬不確定法律概念，稽徵機關查核個案時，常遭質疑裁量基準不一，致生爭訟。
　　此外，個人將持有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋並銷售，依財政部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函(該二函以下簡稱81年函)、84年3月22日台財稅第841601122號函(以下簡稱84年函)及104年1月28日台財稅字第10304605550號令(以下簡稱104年令)規定，係以「土地持有期間」、「房屋使用狀態」及「房屋銷售情形」等要件，作為徵免營業稅準據，並未探究該個人是否以營利為目的，且近年來迭有發生個人建屋或與營業人合建分屋後，僅出售分得1戶房屋，因未符免課徵營業稅要件，遭稽徵機關補稅裁罰，與稅法對於個人從事營利行為始課徵營業稅意旨有間。
　　財政部進一步說明，為澈底解決前開個人售屋課徵營業稅爭議，該部蒐集近年來相關法院判決等司法實務見解，並參酌相關法規後，重新規範個人售屋之營業稅課徵規定，本次發布新令重點摘述如下：
一、個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅。
(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。
(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。
二、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前開規定辦理。
三、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
四、廢止財政部81年函、84年函、95年令及104年令。
　　財政部已函請各地區國稅局查核個人售屋案件時，應確實依上開課稅規定，就其交易頻率及數量等情綜合判斷後妥處，不得逕將每年度銷售達6戶以上者，一律認屬應課徵營業稅之範疇，以符營業稅立法意旨，並維護租稅公平。