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擬定更高速公路永康交流道附近特定區計畫(調整幹3-1道路附近附帶條件地區)細部計畫案自111年2月17日起零時起發布實施生效

土地使用分區管制要點
一、本要點依都市計畫法第二十二條及同法臺南市施行細則第十二條訂定之。
二、住宅區
(一)住宅區(附一)之建蔽率不得大於60%，容積率不得大於200%。
(二)住宅區(附二)之建蔽率不得大於60%，容積率不得大於140%。得於申請
建照前完成繳交代金後，提昇為容積率200％。
三、灌溉設施專用區以供灌溉水路及其所需必要設施使用。
四、住宅區與公共設施用地之退縮建築規定應依下表規定辦理：

五、住宅區之綠覆面積不得低於法定空地面積50%；公共設施用地部份，除廣
場用地(兼供道路使用)之綠覆面積，不得低於計畫面積30%外，其餘項目
不得低於法定空地面積50%。綠覆面積計算標準依臺南市都市設計審議原
則規定辦理。
六、本計畫區之都市設計管制事項由本府另定之。
七、本要點未規定事項，適用其他相關法令規定辦理。

開發方式

市地重劃實施範圍
本計畫變更範圍除變1-3 案(崑山段888 及889 地號等2 筆土地)外，
其餘土地均納入市地重劃範圍，市地重劃範圍面積為4.337 公頃。

臺南市第十一期永康崑大路市地重劃區重劃計畫書(草案)
一、市地重劃地區及範圍
本市地重劃區位屬臺南市永康區「高速公路永康交流道附近特定區計
畫」之南側地區，位於國道一號東側、市道 180 線（大灣路）南側、永大
路西側、幹3-1 號道路(崑大路)北側地區。
重劃區共分成幹3-1 號道路周邊附帶條件地區(西側地區、東側地區)
及永大路一段287 巷計畫道路與大灣路 891 巷(8M)既有道路及其西側計畫
道路用地等三區塊，範圍包括崑山段及建國段內之部分土地，總面積約為
43,370.35 平方公尺，範圍敘明如下(詳圖1-1、圖1-2、圖1-3)：
(一)幹3-1 號道路周邊附帶條件地區（原農業區變更為住宅區部分）：包含分布
於鄰近國道一號之西側地區，與臨接永大路之東側地區；其中西側地區北
以幹 3-1 號道路(崑大路)為界、東南側以原文教區變更為住宅區案為界、
西以加油站專用區、停車場用地為界。東側地區北以永大路一段287 巷計
畫道路為界，東以永大路為界、南以幹3-1 號道路(崑大路)為界。
(二)永大路一段287 巷計畫道路(8M)：為位於大灣路 891 巷東側之永大路一段
287 巷8M 計畫道路用地。
(三)大灣路 891 巷(8M)既有道路及其西側計畫道路用地。

本重劃區地理位置示意圖

本重劃區範圍示意圖

二、法令依據
(一)依據平均地權條例第56 條第2 項及市地重劃實施辦法第14 條。
(二)本重劃區都市計畫「變更高速公路永康交流道附近特定區計畫（調整幹3-1
號道路附近附帶條件地區）主要計畫案」業經本府O 年O 月O 日府都規字
第O 號公告發布實施及「擬定高速公路永康交流道附近特定區計畫（調整
幹3-1 道路附近附帶條件地區）細部計畫案」亦經本府O 年O 月O 日府都
規字第O 號公告發布實施。(俟都市計畫公告發布實施後填列)
(三)內政部都市計畫委員會107 年5 月29 日第923 次會議審定「變更高速公路
永康交流道附近特定區計畫（調整幹3-1 號道路附近附帶條件地區）案」，
內政部都市計畫委員會108 年1 月29 日第939 次會議審定「變更高速公路
永康交流道附近特定區計畫（調整幹3-1 號道路附近附帶條件地區）」再提
會討論案；本市都市計畫委員會108 年4 月16 日第78 次會議審定「擬定
高速公路永康交流道附近特定區計畫（調整幹3-1 道路附近附帶條件地區）
細部計畫」案再提會討論。
(四)本重劃區經臺南市政府環境保護局108 年9 月23 日環綜字第1080101706
號函查告：本市地重劃區非屬行政院環境保護署107 年4 月11 日環署綜字
第1070026361 號令修正發布「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認
定標準」內規範之開發行為，免實施環境影響評估。惟請主管機關逕行管
制，爾後如涉及擴建，屆時需依擴建內容重新認定應否實施環境影響評估。
檢附公文影本1 份（如附件一）。
(五)本重劃區經臺南市政府水利局108 年9 月9 日南市水保字第1081055695 號
函查告：本重劃案全區皆非位屬公告之山坡地及特定水土保持區範圍內，
免依水土保持法規定辦理水土保持計畫送核，檢附公文影本1 份（如附件
二）。
(六)本重劃區經臺南市政府農業局108 年9 月9 日南市農森字第1081056667 號
函查告:無列管珍貴樹木，檢附公文影本1 份（如附件三）。
(七)本重劃區經臺南市文化資產管理處108 年9 月9 日南市文資處字第
1081057945 號函答覆：「自107 年1 月1 日起，本市開發行為涉及有形文化
資產項目查詢服務已全面改為無紙化線上查詢方式提供，請逕洽「臺南市
開發行為涉及有形文化資產查詢系統」(http://tchgis.tainan.gov.tw)查詢」。本
重劃區經線上查詢，重劃範圍內現無屬「文化資產保存法」第3 條規定指4
定或登錄在案之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、考古遺址、史
蹟、文化景觀等有形及無形文化資產文化資產。但因重劃範圍西側鄰近本
市「網寮Ⅱ遺址」，且案地現況多為既成建物，未來分配階段，部份建物將
予以保留，另案地部分土地規劃舖設車道磚為平面停車場用地，故未來案
地如有工程施工情事，將配合辦理施工監看，並依「文化資產保存法」第
57 條第2 項規定：「營建工程或其他開發行為進行中，發見疑似考古遺址
時，應即停止工程或開發行為之進行，並通知所在地直轄市、縣（市）主
管機關。」另於工程進行中如發現具古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建
築群價值之建造物及考古遺址等潛在文化資產，將遵照《文化資產保存法》、
《文化資產保存法施行細則》及文化部文化資產局書面意見:「未來考古遺
址周邊營建工程或開發行為仍應遵守文資法第57 條及同法施行細則第27
條規定，於工程進行中如有發現疑似考古遺址時，應即停止工程或停止開
發行為之進行，通知所在地直轄市、縣（市）主管機關（本案主管機關為
臺南市政府），由主管機關進行調查，送相關文化資產審議會審議，以採取
或決定停止工程進行、變更施工方式或工程配置、進行搶救發掘、施工監
看或其他必要措施，避免發生疑似考古遺址遭毀損或破壞之憾事；而於主
管機關完成前揭審議程序前，相關工程或開發單位不得復工。」等相關規
定辦理，俾利遺址保存。檢附公文影本及查詢結果1 份（如附件四）。
(八)本重劃區非位屬目前已公告地質敏感區內，檢附經濟部中央地質調查所109
年5 月6 日經地企字第10900087120 號函影本1 份（如附件五）。
三、辦理重劃原因及預期效益
(一)都市計畫沿革：
幹3-1 號道路附近附帶條件地區計畫原於民國85 年「變更高速公路永
康交流道附近特定區計畫(第二次通盤檢討)」時，為配合道路重大建設及
都市發展趨勢規劃為整體開發地區，規定以區段徵收方式辦理。民國95 年
2 月6 日發布實施「變更高速公路永康交流道附近特定區計畫(第三次通盤
檢討)(第一階段)」時，為加速幹3-1 號道路之開闢，變更附帶條件改採一
般徵收方式取得用地並興闢完成。惟原農業區變更為住宅區部分之附帶條
件地區仍未依相關規定辦理開發，以致土地低度利用影響土地所有權人權
益，民國100 年10 月4 日「變更高速公路永康交流道附近特定區計畫(附

帶條件地區專案通檢)」發布實施，增列農業區變更為住宅區附帶條件部
分，得由土地權利關係人依都市計畫法第24 條自行擬定細部計畫辦理開發
之多元開發方式，惟地主間因意見分歧仍難以整合開發。本府於民國103
年為落實市地重劃開發公平性、公益性及減少民間自辦市地重劃之爭議，
發布「臺南市政府受理申請成立自辦市地重劃籌備會審查基準」，規定重劃
範圍超過3 公頃，應以公辦市地重劃方式辦理開發。為能有效解決整體開
發區限制，及增加本案開發彈性與可行性，經內政部都市計畫委員會107
年5 月29 日第923 次會議審議通過，除原規定之區段徵收方式外，於附帶
條件部分增列「公辦市地重劃」，以加速推動幹3-1 號道路周邊附帶條件地
區（原農業區變更為住宅區部分）之整體開發建設，健全周邊生活機能與
道路系統。
上開變更內容涉及主要計畫部份，業經本府提內政部都市計畫委員會
107 年5 月29 日第923 次會議、108 年1 月29 日第939 次會議審決，決議
應由本府完成臺南市都市計畫委員會審定細部計畫後，依「平均地權條例」
等相關法令規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核
過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部予核定後實施。另其有關細
部計畫土地使用分區管制要點內容，業提本市都市計畫委員會105 年8 月
26 日第53 次、107 年6 月19 日第71 次及107 年11 月23 日第76 次、108
年4 月16 日第78 次會議「擬定高速公路永康交流道附近特定區計畫（調
整幹3-1 道路附近附帶條件地區）細部計畫」案審議通過在案。
(二)重劃區辦理原因及特殊情形：
永康區為二、三級產業發展最為顯著的地區之一，境內因工商業與交
通發達導致人口與都市規模成長相當快速，也是臺南市轄區繁華的精華地
帶，區內人口約有23.5 萬人，為臺南市人口最多且唯一超過20 萬人的轄
區，是未來大臺南都市計畫優先發展之重點。本重劃區鄰近臺南市東區、
東臺南副都心(平實營區)、崑山科技大學等，大灣交流道開通後重劃區為未
來臺南都會重要交通門戶，肩負疏散進出臺南都會區車流之機能及都會生
活腹地，截至目前為止，整體開發地區僅餘本計畫之西側範圍(國道一號東
側街廓)與東側範圍(永大路西側街廓)，迄今已近20 年，仍無法依相關規
定辦理開發，然計畫區現況建物分布零散，部分土地仍屬低度利用並缺乏
公共設施，致使土地使用發展遲緩且凌亂，土地所有權人使用權益受損，

伴隨周圍等重大建設陸續完成之際，重劃區發展契機已然形成。
為使本開發區整體開發確實可行，本府針對區段徵收及市地重劃開發
方式進行評估比較(區段徵收及市地重劃開發評估表詳如附件十五)，考量合
法建物保留、土地所有權人配回土地比率及分配位置等因素，採市地重劃
方式較能提升建物保留及維持原鄰里關係，有助於開發之可行性，又本重
劃區面積大於3 公頃，為落實市地重劃開發公平性、公益性及減少民間自
辦市地重劃之爭議，本案開發採公辦重劃方式辦理。寄望藉由公辦市地重
劃整體開發，增闢滯洪池、公園及道路等公共設施，改善當地淹水趨勢及
重新連結地區交通系統，並結合崑山科大優質學區，擴大崑大地區生活與
商圈發展。
(三)公共設施取得與闢建數量：
本重劃區內劃設公共設施用地(如下表所示)有鄰里公園兼兒童遊樂場
用地面積約4521.43 平方公尺；廣場用地(兼供道路使用)面積約560.13 平
方公尺；停車場用地面積約3956.88 平方公尺；道路用地面積約8311.61
平方公尺。本案重劃區公共設施用地以土地所有權人共同負擔方式取得，
合計約17,350.05 平方公尺。

註：1.實際面積以地政事務所測量面積為準。

(四)提供可建築用地面積、容納人數及預估土地增值幅度：
1.提供可建築用地面積：
本重劃區住宅區面積約計25,828.04 平方公尺。
2.容納人數：
依據「擬定高速公路永康交流道附近特定區計畫（調整幹3-1 道路
附近附帶條件地區）細部計畫」計畫書所載，以民國115 年為計畫年期，
本重劃區住宅區面積約為2.58 公頃，以建蔽率60%、容積率200%、每人

享有樓地板面積50 平方公尺計算，本計畫區計畫人口為1,000 人。
3.預估土地增值幅度：
依內政部實價登錄鄰近重劃前土地市場交易行情，並參考本重劃區
範圍土地目前公告土地現值，評估本重劃區範圍土地於重劃前合理地價
約在 23,000~25,000 元/平方公尺，計算後重劃前平均地價約 24,000
元/平方公尺；而未來經市地重劃地籍重新整理、公共設施興建後，依據
鄰近其他已經開發完成之土地買賣交易，並考量各案例宗地條件差異及
發展成熟度進行修正，預估重劃後平均地價約 64,500 元/平方公尺，預
估土地增值幅度約 2.6~2.8 倍。
(五)重劃後環境改善情形及縮短地區發展年期：
本重劃區範圍內沿路街一帶土地，重劃前已有部分土地作住宅、工
廠使用，其餘多為空屋、空地及雜林使用，現況較為凌亂且屬低度利用。
未來藉由重劃土地開發，除重新釐正開發區內土地及建物使用情形外，
並讓地主於重劃後領回建築用地，確保地主權益及解決長年被限制開發
問題。藉由重劃工程開發，協助開闢社區必要公共設施，除可完善公共
設施及交通動線，並可改善當地淹水趨勢，未來結合周邊已開發完整之
區域環境，帶來永康區城市發展之新貌，塑造臺南市城市發展東移趨勢，
降低原市區人口擁擠及交通量能壓力。
(六)檢附重劃區土地使用現況圖1 份（如附件六）。
四、重劃區公、私有土地總面積及土地所有權人數
(一)重劃區公、私有土地總面積及土地所有權人數如下表。

註：1.實際面積以地政事務所測量面積為準。
2.依地籍資料系統記載,水利會所有土地已於109 年12 月12 日辦理公有土地權利登記為行政院農業委
員會農田水利署。