玩稅高手bill080的部落格

「變更臺南市安平港歷史風貌園區特定區計畫（細部計畫）

第二次通盤檢討案（第二階段）」自民國111年5月9日零時

起發布實施生效，節錄管制規定部分

土地使用分區管制要點

第三條 特住區、特商區、特文區、聚落生活區、港埠用地、機6 及污（抽）
用地建築物及土地使用之規定：
一、上述特住區、特商區及特文區允許使用項目如土管表-2 所列性質之使
用。
（一）表中，「○」表允許使用，「×」表禁止使用，「△」表應經本市
都市計畫委員會（以下簡稱都委會）審查通過後允許使用。
（二）特商區與特文區之使用除表中規定外，餘依施行細則第16 條規
定辦理。
（三）特住區之使用除表中規定外，餘依施行細則第14 條規定辦理。
二、聚落生活區允許使用項目比照「都市計畫法臺南市施行細則」第14 條
規定辦理。
三、港埠用地土地使用與開發方式規定如下：
（一）第一種港埠用地（港一）：供景觀公園、道路及依商港法相關規
定經商港目的事業主管機關核准之公共服務設施。
（二）第二種港埠用地（港二）：
1.運輸使用：客運碼頭、遊艇碼頭，渡輪站、接駁站、交通轉運、
遊客中心。
2.觀光遊樂使用：主題遊樂園、水上遊憩設施、觀光旅館及一般旅
館、主題商店、美食街、餐飲、百貨商店、免稅商店、展覽館（含
會展中心）、金融服務、零售、運動健身、美容會館、俱樂部等及
相關附屬設施。
3.其他使用項目，依商港法相關規定，或經商港目的事業主管機關
核准之項目。
（三）非屬前項第一種港埠用地及第二種港埠用地其允許使用項目如
下：

1.自由貿易港區港區事業：指經核准在自由港區內從事貿易、倉儲、
物流、貨櫃（物）之集散、轉口、轉運、承攬運送、報關服務、
組裝、重整、包裝、修配、加工、製造、展覽或技術服務之事業。
2.自由貿易港區港區以外之事業：指金融、裝卸、餐飲、旅館、商

業會議、交通轉運及其他前款以外經核准在自由港區營運之事業。
3.運輸使用：客運碼頭、遊艇碼頭，渡輪站、接駁站、遊客中心。
4.觀光遊樂使用：主題遊樂園、水上遊憩設施、觀光飯店、主題商
店、美食街、百貨商店、運動健身美容會館、俱樂部等及附屬餐
飲設施。
（四）非屬前項第一種港埠用地及第二種港埠用地開發方式：由土地
管理機關自行辦理招商開發，並依本計畫「整體街廓規劃、分
期開發」規定辦理。
四、臨4-39-20M 計畫道路側之機6 及污（抽）用地，經目的事業主管機關
核准得供餐飲、展示相關使用。
五、特商二之二（街廓編號A3-3）原屬「台南市主要計畫」之住宅區及「擬
定台南市安平新市區細部計畫案」之鄰里商業區（商12）：
（一）使用項目比照施行細則第16 條規定管制，但不得作為舞廳（場）、
酒家、酒吧（廊）、特種咖啡茶室、浴室、性交易場所或其他本
府認定類似之營業場所使用。
（二）依施行細則第16 條規定作下列使用時，應比照本要點第11 條
「變更回饋規定」住宅區變更為特定商業專用區（特商二之二）
標準辦理相關回饋：1.戲院；2.電影片映演業；3.電子遊戲場；
4.歌廳；5.機械式遊樂場；6.保齡球館；7.視聽歌唱業；8.樓地板
面積超過五百平方公尺之大型商場（店）、樓地板面積超過三百
平方公尺之飲食店或樓地板面積超過三百平方公尺之資訊休閒
業。

第六條 獎勵措施：
一、容積獎勵
（一）特商三、特住二
臨現有巷道側留設供公眾通行使用之轉角空間且未設置圍籬之
空間，得依其留設面積，獎勵同額建築容積。
（二）特住四之一（原97 年7 月7 日發布實施「擬定臺南市安平港歷
史風貌園區特定區計畫（細部計畫）土地使用分區管制要點及
公共設施專案通盤檢討案」變2 案「公9」公園用地部分）
臨光州路交叉路口處留設供公眾通行、使用之轉角空間且未設
置圍籬之空間，得依其留設面積，獎勵同額建築容積。
（三）特文二、特商二之二
基地臨接15 公尺以上計畫道路，面對5 公頃以上公園，且面積
達5,000 平方公尺以上者，適用建築基地綜合設計相關獎勵規
定。
（四）配合於建築物最頂層設置斜屋頂之獎勵
配合於建築物最頂層設置
斜屋頂之獎勵建築物在最
頂樓層設置斜屋頂且其總
投影面積為最頂樓層樓地
板面積2/3 以上，且符合
下列規定者，獎勵該樓層
斜屋頂投影面積100%之
樓地板面積得不計入容積：
1.不得適用使用分區：工業區或經本市都市設計審議委員會決議不
得適用之分區。
2.斜屋頂斜面坡度比（高：底）不得大於1：1 且不得小於3：10，
其中背向最寬道路境界線斜面面積不得超過斜面總面積50%。

3.面向最寬道路境界線之最頂樓層立面，應以斜屋頂或山牆面設置，
其山牆中心需為最高點、其至最外側之斜度（高：底）不得小於
3：10。（詳土管圖-3 與土管圖-4 所示）

4.面向最寬道路境界線之斜屋頂部份需設置出簷至少80 公分，如
為山牆得不設置。
5.斜屋頂之屋面排水應以適當之設施導引至中水系統或地面排水
系統，不得直接飛濺地面。
6.斜屋頂材料不得使用鍍鋁鋅鋼板或鍍鋅鋼板、鐵皮或經本市都市
設計審議委員會決議不得使用之材料。
7.惟特殊情形或需以上述禁止材質設計之個案，經本市都市設計審
議委員會同意者得適用本獎勵規定。
8.建築物之頂部梯間、水塔、機械附屬設施等應配合斜屋頂設置適
當遮蔽，面向最寬道路側不得露出。
二、更新獎勵
符合都市更新條例規定者適用都市更新相關獎勵。
三、獎勵容積之使用仍應依各分區最大建築高度之規定，未使用之容積額
度得依容積移轉相關規定辦理移轉，並以一次申請移轉為限。

第七條 容積移轉實施地區
為維護安平及漁光里舊部落地區之發展特色，配合都市更新地區之劃
定同時指定容積移轉實施地區，如土管圖-5 所示。

第八條 最小基地開發規模
考量基地的細分規模與整體開發效益，以提高整合使用的價值，特劃
定最小基地開發規模之規定如下：
一、指定基地最小開發規模，如土管圖-6 所示。
二、如有特殊情況經本市都市設計審議委員會審議通過者，得不受此限。

第九條 熱蘭遮城城垣暨城內建築遺構週邊保存維護與開發建築規定
一、保存維護及罰則規定
依土管圖-7 初步指認之土地權利關係人，概依「文化資產保存法」之
規定辦理。
二、申請開發建築規定
依土管圖-7 初步指認建築遺構位址外圍10 公尺範圍內涵蓋之各宗地
籍，未來申請開發建築時，應述明與殘蹟的相關位置、新舊建物之間的關
係及殘蹟部份之復原計畫，申請建築執照應先經都設會審議通過。

第十條 本特定區內各項土地使用分區及公共設施用地之停車空間設置基準如
下：
一、本特定區內各分區及用地除另有規定者外，各項建築使用類別之停車
空間設置基準如土管表-5：

（一）機車停車位尺寸及車道寬度依下列規定：
1.機車停車位尺寸：長1.8 公尺，寬0.9 公尺。
2.機車車道如與汽車車道共用者，其寬度依汽車車道規定留設；機
車車道如係單獨留設者，其寬度不得小於2 公尺。
（二）指定範圍內（土管圖-8）前款之法定機車停車位得以自行車停車
位替代，其空間設置基準及替代原則如下：
1.自行車停車位尺寸及設置方式依下列規定：
（1）自行車停車位尺寸：長1.8 公尺，寬0.6 公尺。

（2）自行車停車位可採平面或立體停車等方式設置。
2.法定機車停車位得以自行車停車位替代之原則：
（1）每2 輛法定機車停車位以3 輛自行車停車位替代。
（2）機車停車位替代數應達原法定機車停車位之1/4 以上，且最
高不得超過原法定機車停車位之1/2。
（3）法定機車停車位設置3 輛（含）以下者，不受本目之2 限制。
（4）以上計算設置數量未達整數時，其零數應設置1 輛。
（三）最小裝卸位尺寸：長6 公尺，寬2.5 公尺，淨高2.75 公尺。
二、安平舊部落地區之特住二、特住三、特商三臨現有巷道申請建築者免
檢討汽車及貨車停車空間。

第十一條 退縮建築規定
一、建築基地申請開發建築時，應依規定辦理退縮。

退縮部份應設置無遮簷人行道，並計入法定空地。
二、商港範圍之港埠用地
第二種港埠用地（港二）申請開發建築時，臨「2-21-30M」計畫道路
側應退縮50 公尺建築，並不得計入法定空地；臨水域用地（含水岸）或
4-53-15M 側應退縮10 公尺建築。
「港一」港埠用地之建築基地鄰接特定住宅專用區側應退縮10 公尺
建築。
三、退縮地設計準則
（一）臨道路退縮設計：臨道路境界線應設置至少1.5 公尺寬之喬木
植生帶，其餘部分留設至少2.5 公尺淨寬之無遮簷人行步道。
（二）特商區之退縮部分、「港一」港埠用地鄰接特定住宅專用區側之
退縮部分，不得設置圍牆。
（三）退縮建築空間免再留設騎樓地。
（四）依規定留設之開放空間應集中配置，且不得設置有礙公共使用
之障礙物。
四、如有特殊情形，經都市設計審議委員會審議通過者，不受本條規定限
制。

第十二條 其他規定
一、「整體街廓規劃、分期開發」規定
（一）指定地區為「整體街廓規劃、分期開發」地區，如土管圖-10。
其第一期開發計畫應併同整體規劃、分期內容及必要之分區容
積配置規劃，經本市都委會審議通過並備案後，方可據以申請
建築執照。後續分期開發計畫應依整體規劃內容辦理。
（二）整體規劃、分期內容及分區容積配置規劃若有調整修正必要時，
可併同後續分期開發計畫提出，其審議核可程序同前。
（三）如有特殊情形，經本市都委會通過者，不在此限。
二、變更回饋負擔公共設施辦法
（一）屬民國95 年「擬定臺南市安平港歷史風貌園區特定區計畫（主
要計畫）案」時由原港埠專用區、原公共設施用地及原住宅區
變更者，依下表內容辦理變更負擔

（二）土地所有權人或權利關係人，應於完成負擔公共設施後，始得
就既有建築物申請變更使用，或於建築基地申請新建、增建或
改建。
（三）負擔公共設施方式
1.以土地回饋者：
（1）變更範圍內應負擔公共設施之全部土地，一次全數無償移轉
予臺南市為原則。
（2）提供之公共設施土地以面臨計畫道路或面臨留設可供公眾出
入之通路為原則。
2.以抵繳代金者：回饋代金之計算方式，以變更後相當土地回饋面
積乘以繳交當期公告現值加四成計算。
（四）土地使用分區變更後，其容積如有減少者，則免回饋。
（五）屬民國95 年本計畫擬定時由原住宅區變更為特商區者若不辦理
回饋，則依特住區相關規定管制辦理。

三、聚落生活區如土地所有權人有容積率需求，得比照港埠用地變更為特
定住宅專用區回饋比例以「申請變更土地面積之10%」作為回饋，並
以「繳交當期公告現值加四成」之自願捐贈代金方式抵繳辦理後，適
用第一種特定住宅專用區（特住一）容積率150%。
四、免退讓規定
特住二、特住三、特商三及聚落生活區沿現有巷道建築者，免依「臺
南市建築管理自治條例」之退讓規定。
五、商港範圍規定
（一）為維護區內道路通行動線，應於第一種港埠用地（港一）內提
供寬度至少15 公尺以上供公眾通行之行車通道，且需與漁光橋
（2-21-30M）及公道十三串聯。
（二）為落實區內低碳觀光發展，第二種港埠用地（港二）應提供至
少1 公頃之轉運、停車空間，並開放供公眾使用，不得計入法
定空地。
（三）為加強商港範圍之港埠用地與周邊區域連結性，應於第一種港
埠用地（港一）內提供與F-2-10M 供公眾通行之行車通道。
第十三條 特定區內之土地及建築物之開發，應依本要點之規定辦理，本要點無
規定者，適用其他相關法令規定。