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最近成交一筆有375減租的土地，就其過程及注意情形記錄於下:

一、           首先，於接手買賣該土地時先調使用分區(都內土地)與查清佃農為誰，先禮貌性拜訪。

二、因該地使用分區以為工業用地，現況為綠竹林，所以依據

平均地權條例第76條 出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。

此為取得終止權。

三、再依據平均地權條例第77條 耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。

前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第十三條規定以書面通知出租人者為限。

通常實務上就賠償佃農部分目前大多是以實際成交價金扣除增值稅後的1/3支付給佃農，另在就地上作物做適度賠償。

四、若佃農不願配合則可依平均地權條例第78條  依第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣 (市) 政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣 (市) 政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。

耕地租約終止後，承租人拒不返還耕地時，由直轄市或縣 (市) 政府移送法院裁定後，強制執行之，不受耕地三七五減租條例關於租佃爭議調解調處程序之限制。

五、實務上比較不怕佃農不配合，比較該注意的是受

土地法107條出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。

土地法104條…………………………… 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

所以，當成交時須告知佃農並取得放棄同等條件優先購買之書面。

有任何不動產相關疑義皆歡迎一起探討

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