營利事業出售房地產所得如何申報
美夢投資公司於107.06.01取得房地產2000萬元，支付契稅30萬元、房仲服務費40萬元、代書費2萬元。
今110.07.15出售4000萬元，其中房地比6:4(註1)，房仲服務費120萬元、代書費2萬元、土地增值稅32萬元(漲價總數額160萬元)。
試問其房地合一稅需繳內多少?純獲利多少?
解析:購得房地成本=2000+30+40+2=2072萬元
出售房地費用有單據核實認列，否則僅能扣交易價格3%且30萬元為限
出售房地費用=120+2=122萬元
漲價總數額160萬元
房地比拆算房屋價格為2400萬元(應稅)
所以實際房屋價格為2285萬元+營業稅115萬元 ( 5%)
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項目 |
持有期間 |
稅率 |
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境內營利事業 |
2年以內 |
45% |
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超過2年未逾5年以內 |
35% |
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超過5年以上 |
20% |
所得稅第24之5條ⅡⅢ：「營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳(隔年5月報繳)
房地合一稅稅基=交易價格 – 成本 – 費用 – 漲價總數額 – 營業稅
= 4000 – 2072 –122 – 160 – 115 =1531萬元
房地合一稅 = 1531萬元 x 35% = 535.85萬元
所以美夢投資公司出售房地需繳稅額:
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稅 目 |
稅 額 |
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土地增值稅 |
32萬元 |
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營業稅 |
115萬元 |
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房地合一稅 |
535.85萬元 |
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合 計 |
682.85萬元 |
純獲利為4000 – 2072 –122 – 32– 115 – 535.85萬元 =1123.15萬元
註1:所謂房地比就是房屋評定現值與土地現值(公告現值乘上面積)的比例
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