玩稅高手bill080的部落格

 
張老師這本是首購屋者或初入房仲業人員不錯的入門書
 

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最近看工業廠房的客戶相對較多
因廠房尚屬營業中,所以帶看皆要我親自陪同
今天竟然發生同事帶的客戶是一個月前另一同事帶看的客戶

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想知道王建民所購買的富立建設知安根的大
樓基本資料嗎？來電0935820619與國全尋問

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    在買房子時最好要求查看建物測量成果圖，因為
大多數房子都有增建、加蓋或陽台外推的地方，
往往僅看外觀或屋況是不得而知的。
 

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永恆天詩24F 4房雙車位售1998萬

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買賣價金信託履約保證(ESCROW)是美國及諸多先進國家施行多年的不動產交易安全制度，其特色係在不動產交易過程中，由公正、獨立、專業的第三者控管買賣價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。

 簡單言之就是透過銀行成立的建經公司擔保交易過程從簽約到交屋的安全性。因在產權與現況未完整交付買方前，買方所有支付的價金都以賣方名義存於專戶，但賣方未取得買方交屋確認單時是無法撥款的。如此，可避免賣方惡意破壞屋況或過戶中遭查封、債權無法塗銷或財產凍結….等風險。

 那就賣方的保障是可避免惡意詐欺的買方，四年前台北地區有一房仲業居間三戶無他項權利(及無借款)的別墅各約二千多萬，買方要求用其配合的代書，結果買方支付一成約六百多萬的簽約金後取得銀行貸款後逃逸，其屋主僅拿一成的價金卻要各背負二千多萬的貸款。若當時有承做買賣價金信託履約保證歹徒就無法得逞，所以，國全若遇到不願配合承做買賣價金信託履約保證的客戶大都婉拒。

 而買賣價金信託履約保證的保費是為萬分之六(或萬分之五.五)，以一百萬為單位，雙方平均分擔。

 

 

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公寓大廈停車位的分別如下:
 
目前新建築之公寓大廈其停車空間已可由測量成果圖查知其位,如下

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富立建設 相對論 介紹
目前相對論陸續在辦理交屋,國全現有17F A 含車位共55.73坪,3+1房,可看整個安平港,標準的綠帶環腰的帶祿小豪宅,樓下誠品書局進駐,又緊鄰慈濟中小學,人文氣質佳 請洽0935820619永慶不動產 王國全

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 購屋節稅(一)重購退稅

  政府基於讓人民提升住宅品質，對於換屋者於賣屋時的土地增值稅原則上是可減免的。所以，不論先買後賣或先賣後買皆可於符合條件下提出退還所繳納的土地增值稅款。

  重購自用住宅申請退還增值稅之條件 : (依土地稅法第35條)

u        原出售土地及新購土地所有權人同一人

u        土地出售後二年內重購或先買土地二年內再出售土地, 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可   

u        辦竣自用住宅用地登記(即戶籍必須設籍於該地, 所有權人, 配偶, 直系親屬) , (子女, 父母皆可)

u          出售前一年未供營業使用或出租行為,

u        新購土地，應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率,

u        自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為.

u        新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

u        自營工廠 (指工業用地上有廠房, 必須有生產事實才符合條件)，自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地建廠者。

u              自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

至於原土地是否為自用住宅用地，則可依下列則認定之：

u        出售土地時按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

u        出售時未按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但該土地在出售前係按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

u        若地價稅亦未按自用住宅用地稅率課徵者，經稽徵機關查明符合＜土地稅＞第34條第1項（面積要件）及第2項（出售前一年內未曾供營業使用或出租要件）且合於同法第九條規定者（本人、配偶、直系親屬辦峻戶籍登記）。若符合上述任何一種，即可認定為自用住宅用地。

 

其於買屋或賣屋時可告知承辦代書於兩年內曾賣屋或買屋，請其代為辦理重購退稅。當然，大前提是須賣屋時有被科徵到土地增值稅。

 

   另需注意就是先買後賣須於購買前將戶籍遷入該要賣之住宅，否則是會被打回票的；另如樓下曾經營業者可請代書分算出樓上可適用住宅的部份來辦理；再則如有意辦理重購退稅時土增稅就用一般稅率不要使用一生一次的優惠，把機會保留下來。

 

   而從事房仲人員在接受委售案件時需注意：

一、           該房地前次移轉未滿五年需留意有無受重購退稅五年管制，若尚在列管期間則將在移轉同時追繳前次退稅金額。

二、           換屋者，主動了解所有權人是否同一人，是否於新屋購買前舊屋有設戶籍，若有則恭喜！其土地增值稅可有機會辦理重購退稅。

 

另外:二年內售自用住宅再重購 可申退交易所得稅

近年來不動產交易熱絡，不少民眾藉以把握機會提升居住品質，以小屋換大屋。若一買一賣的時間發生在二年以內，且重購自用住宅的房屋價款，超過出售房屋價款，可以在重購房屋隔年申報所得稅的時候，主張從所得稅應納所得稅額中扣抵或退還。
通常民眾若同時有購屋及售屋行為時，在申報繳稅時最感到吃力的項目，是重購自用住宅扣抵稅額。其實只要把握以下幾個原則，便可正確檢視自己是否適用申報條件。
　一、二間房屋皆符合自用住宅的條件。所謂「自用住宅」，是指所有權人、配偶或申報受扶養直系親屬，於房屋地址辦理戶籍登記，且在出售前一年內不曾出租或供營業用。
　二、重購房屋價款高於出售價款。
　三、二間房屋產權登記的發生時間在二年內，售屋及購屋的先後順序沒有限制。
　四、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，並不限於同一人。

所得稅納稅義務人如果符合重購退稅的要件，在申報的時候，需檢附出售及重購年度的戶口名簿或戶籍謄本、買賣契約或向地政機關辦理登記的公定契紙，以及所有權狀影本，向戶籍所在地的國稅局辦理。

 

當然，在詳細的就在與國全連絡囉！

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 購買農地應注意事項

  愈來愈多的5年級生開始為將來退休計畫，擁有一塊農地是許多生活規劃的夢想，蓋間別墅前有綠地後有竹林，流水淳淳、鳥語花香…….

  但往往購買後才知原本勾勒的夢境可能無法實現或無法立即實現，因為農發條例的限制~

以下幾個關鍵記得注意：(89年1月4日以後取得者)

一、                面積限制：興建農舍之農地面積不得小於0.25公頃（集村及離島除外），注意是0.25公頃(2500平方公尺)而非一般傳統印象2分半，也就是要超過756坪以上。

二、        取得時間限制：戶籍地與農地在同一縣市，戶籍及取得土地時間均滿二年（集村除外），也就是須取得滿兩年方可興建農舍。案例：南科管理局某主管購買善化農地及某科技公司總經理購買新竹農地均未達兩年而無法興建農舍。

三、                  未經申請農舍之農地：已申請農舍者不得重複申請。簡單說其農地之容積已使用或移轉他處使用後均不得再申請興建農舍。較有爭議是容積移轉後之農地，買方往往並不知情，可至農政機關套容積圖看是否有被使用或可從土地謄本之其他登記查看是否有移轉使用。

四、                都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者（包括10%農舍面積及90%之農地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該90%農地是否分割，均不得再行申請建築。

上述是購買農地常遇到的糾紛，詳細得與國全討論。

 

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