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「租地建屋」建物登記出租人

所有，要辦扣繳申報

基地建屋契約約定土地之使用目的

為建築使用，而建築有登記出租人

及承租人或第三人等情形， 登記

出租人者，在性質上，仍屬借名登記

之一部分，實際所有人仍為承租人。

營利事業向個人「租地、建屋」，將建物所有權登記為

出租人所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，營

利事業代付建造房屋之工程款，於給付時免依所得稅法

第88條規定扣繳所得稅，但應依建物之營建總成本，按

租賃期間平均計算出租人各年度的租賃收入，依所得稅

法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。至於營利

事業另給付租金與出租人部分，應於給付時，依所得稅

法第88條規定扣繳10％所得稅款。

舉例說明，甲公司向乙君租地建屋，並將房屋登記為乙

君所有，興建房屋總成本1千萬元，約定租期20年，甲

公司每月另需給付租金5萬元，則甲公司每月給付現金5萬

元時，應扣繳10％所得稅款5,000元，建屋成本1千萬元

則按租賃期間20年平均計算乙君每年租賃收入50萬元，

於隔年1月底前申報扣繳暨免扣繳憑單給付總額

110萬元(5萬元×12+50萬元)，扣繳稅額

6萬元(5,000元x12)。

相關稅賦與費用之支付

（一）承租人代出租人代扣繳所得稅及二代健保。

（如下附件表）

所得稅法： 第88 條（應辦扣繳之所得）

納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付

時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依

第九十二條規定繳納之：

二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者

所給付之薪資、利息、租金、……。

健保法第31 條：

第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應

依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人

於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。

但單次給付全額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金

額者，免予扣取：

依據所得稅法規定，在承租人為營業人時，必須代出租

人代扣繳所得稅及二代健保，否則將會被處已1 -3 倍罰金。

（二）建築物所得稅務之認定

1、建物興建完成後，所有權登記為出租人，其建築物

計入租賃所得部份（解釋為借名登記） :

(1) 出租人稅務之處理

承租土地由承租人自費建屋，並將建物所有權登記為出

租人地主所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，

其所支付之營建總成本相當於「預付租金」，出租人地

主應以建物營建總成本，於租賃期間平均分攤，加計所

收取之現金，列為各期租金收入。

租金收入申報方式：如出租人地主為營利事業，須就該

租金收入分期開立發票；如為個人，該租金收入需併入

其當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅，由承租人分

期負擔扣繳義務。

(2)承租人稅務之處理

承租土地由承租人自費建屋，將建物所有權登記為出租

人地主所有，並約定租賃期間由甲公司使用該房屋。依

財政部見解，屬承租人公司以貨物（房屋）與乙地主交

換勞務（土地租賃權益）；承租人公司應以建物營建總

成本作為換出房屋處分價款，並於租賃期間分期開立發

票。承租人公司另須於公司帳上將建物營建總成本轉列

為預付租金，於租賃期間平均分攤，再加計所支付之租

賃現金，列為各期租金支出之總和。

2、建物興建完成後，所有權登記為承租人，其建築物

計入租賃所得部份

（財政部107 年7 月24 日台財稅字第10704621120 號令） :

(1) 、地主無償取得建屋屬租賃收入

承租人向個人承租土地自費建屋，並以承租人公司為

房屋所有權人，約定租賃期間由公司使用該土地及房

屋，租賃期滿時，該興建之房屋移轉於土地出租人所

有，無論於租賃期間有無另給付租金，該房屋係承租

土地之對價，應按該房屋之時價計算。

土地出租人契約屆滿年度之租賃收入，公司並應依所得

税法第89 條第3 項規定申報及填發免扣繳憑單。

公司於契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交

付土地出租人管理使用者，應於土地出租人取得房屋

所有權年度或管理使用年度，以該年度之房屋時價認

定其租賃收入。

(1-2) 、租賃收入金額的認定標準

前點房屋時價之認定，以契約屆滿年度、土地出租人取

得房屋所有權年度或管理使用年度，依公司帳載該房屋

建造成本加計實際租賃期間屬資本支出之改良、修繕費

用等減除該期間累計折舊後之餘額認定。公司如未提出

且稽徵機闞亦未查得該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當

地時價為低者，應以契約屆滿年度丶土地出租人取得房

屋所有權年度或管理使用年度之房屋評定現值，歸課土

地出租人之租賃收入。

(1 -3) 、取得房屋租賃收入的調整

承租人公司興建房屋之建造成本依「固定資產耐用年數

表」規定年數，按平均法攤提折舊計算租賃契約屆滿年

度之房屋未折減餘額，該餘額按租賃期間平均計算之各

年度應計租金，加計各該年度出租人另收取之土地租金

合計數（以下稱各年度總租賃收入），顯較各該年度之

當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14 條

第l 項第5 類第5 款規定，參照當地一般租金調整計算

各該年度之租賃收入。

公司於租賃期間如有屬資本支出之改良、修繕費用且

其耐用年藪超過剩餘租賃期間者，應將該資本支出依

前段規定計算租賃期滿之未折減餘額，自支出年度起，

以該餘額按剩餘租賃期間平均計算各年度之應計租金，

併計前開各年度總租賃收入與當地一般租金比較。

(2) 、全部租賃收入之調整

土地出租人於契約屆滿年度丶取得房屋所有權當年度或

管理使用年度當年度，實際租賃期間收取之總租賃收入

（包括依前列各點規定計算之房屋時價及各年度另收取

之土地租金合計數）與各年度當地一般租金合計數之差

額為零或正數者，其依前點規定已調整增加之租賃收入

合計數，得自當年度之土地租賃收入中減除；該差額為

負數者，其絕對值（即實際租賃期間按一般租金應調整

計算之租賃收入）與依前點規定已調整增加之租賃收入

合計數之差額，應列為當年度土地稈賃收入之加計或減

除項目。

（三）租地建物營業稅稅務之認定

1 ． 建物所有權登記為出租人（地主） ，屬民法中之

「出資建屋」

(1)、營業人承租土地建屋於租期內無償使用者，承租

人得以其進項税額得以扣抵。

公司承租土地，以其自有資金以地主名義興建房屋，約

定租賃期間土地承租人無償使用房屋，其興建房屋所支

付之進項營業稅額，得憑相關憑證核實認定依法扣抵銷

項稅額。（財政部83/12/14 台財稅第831626216 號函）

(2)、營業人如何開立統一發票

營業人承租土地，以地主名義興建房屋，並約定租賃期

間承租人使用該房屋者，地主及承租人應分別以建物營

建總成本，按租賃期間平均計算各年度收入（但當年度

租賃時間未滿l1年者，應按月比例計算當年度收入）並

於租賃期間之每年12 月31 日前及最後一年租賃期滿時

， 加計當年度現金租金收入，開立統一發票報繳營業

稅。（財政部96/03/16 台財稅字第09604517940 號令）

(3)、營業人轉讓租賃承受租地建屋之個人租賃權如何

開立發票問題

營業人承租土地，以地主名義興建房屋，於租賃期間尚

未屆滿前，將租賃權益轉讓予其他營業人時，係經徵得

出租人同意，且按原租賃契約內容履行者，應由承讓之

營業人以房屋營建總成本之剩餘價值未攤餘額，按剩餘

租期分期開立統一發票予出租人。

（財政部97/01/21 台財税字第09600545570 號函）

2． 建物所有權登記為承租人（公司） ，屬民法中之

「租地建屋」

(1)、地主為自然人時，並無申報營業稅之部份，但如

係營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以

自己名義自費興建房屋，於土地租賃關係消滅，移轉

該房屋所有権至出租人所有者，該房屋應認係承租土

地之對價，承租人及出租人均應於所有權移轉日按房

屋之時價開立統一發票報繳營業稅。

(2) 、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25 條規

定，本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務

之市場價格。

（ 四）、 移轉之申報契稅

土地承租人於承租土地上自費興建房屋，由土地出租人

以土地使用權取得房屋，應按買賣契稅稅率申報納稅。