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個人交易未農用之農地 房地合一課稅計算與解析

財政部107.09.10台財稅字第10704570950號令

摘要：

個人交易未作農業使用之農地並依法課徵土地增值稅，於申報個人房地交易所得時，依所得稅法規定減除之土地漲價總數額及相關費用規定。

說明:

一、個人交易所得稅法第4條之4規定課徵所得稅之土地，如前次移轉屬依土地稅法第39條之2第1項規定作農業使用之農業用地申請不課徵土地增值稅，而本次移轉個人依同條第4項或第5項規定課徵土地增值稅者，其依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得時，應以該個人持有本次交易土地之期間依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為同條第3項規定得減除之土地漲價總數額；至其本次交易未自房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分所繳納之土地增值稅，得於計算該房屋、土地交易所得或損失時列為費用減除。’

二、前點後段得減除之土地增值稅，應以本次交易依土地稅法第39條之2第4項或第5項規定繳納之全部土地增值稅，按其未自房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額占本次交易依同條項規定計算之全部漲價總數額之比例計算。

三、個人交易自配偶受贈取得之土地，依前2點規定計算其持有期間得自房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額或土地增值稅時，以該個人依本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定計算之持有期間為準。

依據107年函令解析實例

丘處機105年5月買入

不課土地增值稅農地100㎡，

當期公告現值2萬/㎡，89年1月公告現值1萬/㎡。

 107年12月出售當期公告現值5萬/㎡，89年1月至

105年5月物價指數118%

105年5月至107年12月物價指數102%，

89年1月至107年12月物價指數120%

(1)107年12月出售土地增值稅A×40﹪- B×30﹪

5萬/㎡-1萬/㎡×120%=3.8萬/㎡=A

(3.8萬/㎡×40﹪-1萬/㎡×120%×30﹪) X 100 ㎡

=116萬元(土地增值稅)

(2)丘處機持有期間之土地漲價總數額:

5萬/㎡-2萬/㎡×102%=2.96萬/㎡

(2.96×100 ㎡=296萬元)

(3)原所有權人持有期間之土地漲價總數額:

2萬/㎡-1萬/㎡×118%=0.82萬/㎡

(0.82萬/㎡×100 ㎡=82萬元)

(4)丘處機得減除之土增值稅列為費用

                                                                        82萬元(未減除之土地漲價總數額)

116萬元(土地增值稅) ×  

                                                                82萬元+296萬元(全部漲價總數額)

=25.16萬元

丘處機出售需繳土地增值稅116萬元

計算房地合一稅時可扣抵的漲價總數額

為296萬元

其中原持有人持有部分的增值稅25.16萬

元可列為費用扣除