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營利事業(公司)購置房產依持有期間，如何計算所需稅費?

獲利實質分配股東金額?

房地合一稅稅制

所以營業人2年內所需稅費

出售土地所得課營業所得額45%(稅率)

盈餘(未分配)加徵營所稅 5%(稅率)

盈餘(分配)→併入股東個人「營利所得額」課個人綜合所得稅

 →5%〜40%(稅率)

107年起合併課稅可抵稅額8.5%，上限8萬元；

              採分離課稅者，則採單一稅率28%來課稅。

營所稅 : 45%

綜所稅 : 55%x28%=15.4%

補充保費 : 55% x2.11%=1.16%                  

合計:61.56%

舉例:

美夢投資公司於107.06.01取得房地產2000萬元，支付契稅30萬元、房仲服務費40萬元、代書費2萬元、取得房產前之利息2萬元。

今110.07.15出售4000萬元，其中房地比6:4，房仲服務費120萬元、代書費2萬元、土地增值稅32萬元(漲價總數額160萬元)。

持有期間繳納之房屋稅5萬元、地價稅4萬元、管理費20萬元、清潔費10萬元、貸款利息90萬元，共129萬元。(若為個人持有不能扣除)

試問其房地合一稅需繳納多少?純獲利多少?

解析:購得房地成本=2000+30+40+2+2=2074萬元

          出售房地費用有單據核實認列，否則僅能扣交易價格3%且30萬元為限

          出售房地費用=120+2 +5 +4 +20 +10 +90 =251萬元

          漲價總數額160萬元

房地比拆算房屋價格為2400萬元(應稅)

所以實際房屋價格為2285萬元+營業稅115萬元 ( 5%)

 房地合一稅稅基=交易價格 – 成本 – 費用 – 漲價總數額 – 營業稅

                            = 4000 – 2074 –251 – 160  – 115 =1400萬元

房地合一稅 = 1400萬元 x 35% = 490萬元

所以美夢投資公司出售房地需繳稅額:

公司純獲利為4000 – 2074 –122 – 32– 115–5 –4 –20 –10 –90– 490萬元 =1038萬元 

若再將獲利分配股東個人綜所稅所稅採分離課稅者，則採單一稅率28%來課稅

綜所稅 1038萬元x 28% = 290.64萬元

補充保費 :  1038萬元x2.11%=22萬元

所以可真正分配至股東實質金額為725.36萬元

備註:

一.依「營利事業所得稅查核準則」第90條第15款，繳納之營業稅，應以稅捐科目列支(即營業稅可以於列入減除項目)

二.依110.6.30修正的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第21點，計算房地交易所得，應列入費用，除土地增值稅不得列入為費用外，故營業稅列入費用減除。

三.上述「作業要點」第25點，也明定營利事業計算房地交易所得時，應依「營利事業所得稅查核準則」規定辦理。

另營利事業則房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、借款利息皆可抵扣；

營利事業所得稅查核準則第97條購置房產或增建固定資產之借款利息應列為資本支出，但建築完成或辦妥過戶或交付使用後之借款利息可做為費用列支。