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土地法34條之1現行法條

土地法34條之1

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役

權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其

應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有

人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為

權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而

取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何

共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接

到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結

果辦理之。

其優先承購權之期限比照土地法104條

土地法104

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房

屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先

後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放

棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得

對抗優先購買權人。

土地法34-1修正條文草案

壹、提高多數決門檻，適用範圍限於買賣讓與，且排除設定用益物權：

一、提高多數決門檻，應以共有人逾三分之二及其應有部分合計逾三分之二之同意始得讓與。但其應有部分合計逾四分之三者，其人數不予計算：

考量共有土地及建築改良物之有償讓與為高度處分行為，現行條文同意比例與民法第八百二十條共有物管理行為之同意比例相同，顯失衡平。又為達成促進共有土地或建築改良物之自由流通及解決共有不動產之糾紛之目的，乃藉由取得同意比例門檻之正當性，暨優先承購權機制之設計，促使共有人加速凝聚共識，以減少爭議，故提高門檻之比例。

二、適用範圍限於買賣讓與，且共有人不得為買受人：

（一）依多數決處分共有物，將剝奪少數共有人之財產權，因此，其適用範圍必須考量兼顧共有人權益；適用條件應限於事前程序保障及事後救濟機制可予嚴謹規定之情形，始符合憲法保障人民財產權之意旨，是以明定適用範圍以買賣為原因之讓與為限，以達成促進共有土地或建築改良物之自由流通、解決共有不動產之糾紛及增進公共利益之意旨。

（二）又共有人若得為買賣之承受人時，將可能產生密謀合議而侵害少數共有人之權益之情形，爰併同規定共有人不得為買受人。

三、適用範圍排除用益物權：

至於設定地上權、農育權、不動產役權或典權部分，經查以多數決設定用益物權後，將導致他共有人所有權之行使遭限制，又現行條文雖規定同意之共有人應為他共有人提出對價或補償，惟於實務執行上，其租金之計算與權利價值顯不相當，且該租金是否按期支付仍屬不確定之情形，對不同意共有人權益保障不足，與憲法保障人民財產權之意旨有違。另倘以多數決設定用益物權，除原共有關係外，復增加一權利關係，更難達成解決共有不動產糾紛之目的。又共有不動產之管理，民法第八百二十條已設有規定，足以實現促進共有物有效利用之目的，故刪除現行條文得設定用益物權之規定，以免過度限制不同意共有人之財產權。

草案內容(依照104年3月27日會商結論)：

土地法第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物之讓與，應以共有人逾三分之二及其應有部分合計逾三分之二之同意行之。但其應有部分合計逾四分之三者，其人數不予計算。」

土地法第34條之1第2項：「前項讓與，以買賣為限；共有人並不得為買受人。」

貳、他共有人於接獲通知後十五日內，若已依規定申請調處分割共有物或請求法院分割共有物者，多數共有人不得申請買賣讓與處分，登記機關應暫停受理登記之申請：

查條文立法目的係達成促進共有土地或建築改良物之自由流通、解決共有不動產之糾紛及增進公共利益，倘共有人已依規定申請調處分割共有物或依民法第八百二十四條第二項規定，向法院請求分割共有物者，應尊重當事人意願及法院決定，故此時多數共有人不得申請買賣讓與處分，若有申請，登記機關應暫停受理登記之申請。該等賦予少數共有人保障之同時，亦應避免多數共有人程序之虛耗，爰明定共有人應於一定期間選擇以調處或訴訟方式消滅共有關係。又本項規定之調處與訴訟應以合法為限，倘不合法，即不發生訴訟繫屬或調處之效果。另此處所稱「他共有人」係指未同意讓與之共有人。

草案內容(依照104年3月27日會商結論)：

土地法第34條之1第3項：「他共有人於接獲第三十四條之三通知後十五日內，有下列情形之一者，不適用前二項之規定：一、已依本法第三十四條之九第一項規定申請調處分割共有物者。二、已依民法第八百二十四條第二項規定請求法院分割共有物者。」

叁、多數共有人有故意或重大過失致少數共有人受損害者，對他共有人應負連帶損害賠償責任：

共有人依規定讓與後，所有權已移轉，故為兼顧少數共有人之權益，對於有故意或過失，致共有人受損害者，於第四項明定負有連帶賠償責任，以避免賤價出售。

草案內容(依照104年3月27日會商結論)：

土地法第34條之1第4項：「依第一項規定為讓與，有故意或過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。」

土地法部分條文修正草案

(依104年5月22日會商結論整理版)

第三十四條之一　共有土地或建築改良物之讓與，應以共有人逾三分之二及其應有部分合計逾三分之二之同意行之。但其應有部分合計逾四分之三者，其人數不予計算。

前項讓與，以買賣為限；共有人並不得為受讓人。

他共有人於接獲第三十四條之三通知後十五日內，有下列情形之一者，應暫停前二項之讓與：

一、已依本法第三十四條之九第一項規定申請調處分割共有物者。

二、已依民法第八百二十四條第二項規定請求法院分割共有物者。

依第一項規定為讓與，有故意或過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

第三十四條之二 (刪除)

第三十四條之三　共有人依第三十四條之一規定出賣時，他共有人得以同一條件優先承購。

出賣人應將出賣條件以書面通知他共有人。共有人欲主張優先購買權依本法第三十四條之九規定申請調處或依民法第八百二十四條第二項規定請求法院分割共有物，應於接獲出賣通知後十五日內為之。

依第三十四條之一規定申請讓與之案件，共有人已依前項規定申請調處或請求法院分割共有物者，登記機關應暫停受理登記之申請。

共有人於第二項期限內未表示優先購買者，其優先權視為放棄；有數人表示優先購買時，按應有部分比例定之。但另有約定者，從其約定。

依第三十四條之一規定讓與時，有合併使用必要者，得與他宗土地或建築改良物合併讓與。但共有人得僅就其共有之土地或建築改良物行使優先購買權。

第三十四條之四　前條所稱之他共有人，指通知時土地登記簿或建築改良物登記簿記載之他共有人或其繼承人。

他共有人應為送達之處所不明者，準用民法第九十七條送達之規定為之。

第三十四條之五　共有人依第三十四條之一第一項規定讓與時，對於他共有人應得之對價，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

前項登記，於他共有人已死亡者，得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承登記。

第三十四條之六　前四條規定，於公同共有準用之。

分別共有與公同共有併存之土地或建築改良物，公同共有人就其公同共有部分，符合第三十四條之一第一項規定之同意比例者，得依同條規定與分別共有之共有人讓與全部共有土地或建築改良物。

第三十四條之七   土地或建築改良物之共有人讓與其應有部分時，他共有人得以同一條件優先購買。

前項情形，準用第三十四條之三第二項及第三項規定。

第三十四條之八 前六條有關多數決之計算方式、他共有人應通知之事項、共有人書面通知與辦理提存應踐行之程序及方式、優先購買權執行事宜及其他應遵循事項之辦法，由中央地政機關定之。

第三十四條之九 共有土地或建築改良物，共有人不能協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市或縣(市)地政機關調處。

   共有人依第三十四條之一為讓與時，當事人對其應得對價，優先承購權之行使或其他條件有異議者，適用前項之規定。

   直轄市或縣(市)地政機關受理調處，當事人不能合意者，得依職權提出解決方案作成調處結果，並送達於當事人。

   當事人不服調處者，應於前項調處結果送達十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

第三十四條之十直轄市或縣(市)地政機關受理不動產糾紛調處應作成調處結果並送達當事人。當事人不服調處者，應於前項調處結果送達十五日內，向司法機關訴請處理。於期間內已起訴者，視為調處不成立；屆期未起訴者，視為已依該方案成立調處。

   當事人任何一造經二次通知不到場者，調處委員會應就有關資料及當事人陳述意見予以裁處，作成調處結果。

   直轄市或縣(市)地政機關應於調處結果成立之日起十日內，將調處結果送請法院審核。

   調處結果經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴。

   經法院核定之調處，與民事確定判決有同一效力。

(本條文字洽司法院提供意見後再予修正)

第三十四條之十一直轄市或縣(市)地政機關為處理本法不動產之糾紛，應遴聘(派)地政、營建、法律及地方公正人士等學者專家、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理；其申請調處之要件、程序、期限、調處費用及其他應遵循事項之辦法，由中央地政機關定之。

補充條文

民法97 

表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公

示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。

民法 824

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕

履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得

   將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以

   原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人

   。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者

，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分

仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經

各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割

。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權

，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

民事訴訟法 149

對於當事人之送達，有下列各款情形之一者，受訴法院得依聲請，准為公

示送達：

一、應為送達之處所不明者。

二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。

三、於外國為送達，不能依第一百四十五條之規定辦理，或預知雖依該條

   規定辦理而無效者。

駁回前項聲請之裁定，得為抗告。

第一項所列各款情形，如無人為公示送達之聲請者，受訴法院為避免訴訟

遲延認有必要時，得依職權命為公示送達。

原告或曾受送達之被告變更其送達之處所，而不向受訴法院陳明，致有第

一項第一款之情形者，受訴法院得依職權，命為公示送達。