各種繼承後財產交易所得稅或
房地合一稅該如何運用計算
納稅義務人交易因繼承取得之房
屋、土地，適用房地合一課徵所
得稅規定之原則
中華民國104年8月19日台財稅字第10404620870號財政部令
一、納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之
房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第
4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第
7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總
額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：
(即依舊制隔年申報財交稅)
(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之
次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及
被繼承人持有期間合計在2年以內。
(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以
前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。
二、前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5
第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得
選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，
並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉
登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，
繳納所得稅。
(即亦若符合自住房屋可選擇依新制申報)
三、納稅義務人未依前點規定期間內申報，但於房屋
、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前
依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得
，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應
認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未
依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用
之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度
1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計
利息，一併徵收。
(即若是到隔年報稅時才要採用新制報稅者，接受但
須加計利息，因若符合自住，新制可400萬免稅及
超過10%稅率)
四、納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法
第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交
易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算
申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法
第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得
，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理
結算申報。
(即若在交易完成日30日內採新制報稅者，於隔年5月
申報綜所稅時得申請註銷申報，改報綜合所得稅)
部 長 張盛和
納稅義務人交易因受遺贈取得之
房屋、土地，適用房地合一課徵
所得稅規定之原則
中華民國108 年9 月11 日台財稅字第10804008540 號
財政部令
個人105 年1 月1 日以後交易因受遺贈取得之房屋
、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4
條之4 第1 項各款適用範圍，應依同法第14 條第1
項第7 類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜
合所得總額，於同法第71 條規定期限內辦理結算申
報，並得比照本部104 年8 月19 日台財稅字
第10404620870 號令第2 點至第4 點規定辦理：
(一) 交易之房屋、土地係個人於103 年1 月1 日之次
日至104 年12 月31 日間受遺贈取得，且該個人及遺
贈人持有期間合計在2 年以內。
(二) 交易之房屋、土地係遺贈人於104 年12 月31 日
以前取得，且個人於105 年1 月1 日以後受遺贈取得。
部 長 蘇建榮
● 案例1:楊康98年1月1日購得A標的，於105.01.25
死亡由楊過繼承(房屋評定現值400萬元、土地公告
現值300萬元)，楊過繼承後於105.05.01出售
2200萬元(房屋1200萬元、土地1000萬元，
土地公告現值400萬元)
舊制:財交稅 1200萬元﹣400萬元＝800萬元
假設其沒有其他收入依 5%起算需繳
239.5萬元之財產交易所得稅。
但若有其他收入是為以45%計算則為
360萬元之財產交易所得稅。
新制:若楊康當時有設籍，楊過繼承後持續設籍且無
出租與營業者，則可適用自用住宅
2200萬元﹣700萬＝1500萬元(獲利)
土地漲價總數額 100萬元
持有時間加計楊康持有共7年5個月(超過6年)
新制自用住宅
2200萬元﹣700萬元﹣100萬元＝1400萬元(獲利部分)
1400萬﹣400萬(免稅額)＝1000萬元
適用10%自用稅率
1000萬元X 10%＝100萬元
之自用住宅房地合一稅
財政部107.10.31台財稅字
第10704604570號令
個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部
106年3月2日台財稅字10504632520號令第1點規定
者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取
得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原
始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此
，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於
105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於
104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日
台財稅字第10404620870號令第1點第2款、第2點至
第4點規定辦理。
● 案例2:郭靖96年取得房屋、土地， 105年贈與給黃
蓉， 地政登記移轉原因為夫妻贈與，且取得夫妻贈 與
不計入贈與總額證明書，黃蓉又於107年將房地回贈
給郭靖，同樣符合上述兩個條件，請問郭靖出售房屋
、土地適用新制或舊制?
答:取得日96年，適用舊制。
● 又，嗣後夫妻離婚，請問郭靖出售房屋、土地
適用新制或舊制?
答:取得日96年，適用舊制。
●又同上於105年贈與黃蓉，嗣後夫妻離婚，黃蓉
將房地回贈給郭靖，請問郭靖出售房屋、土地
適用新制或舊制?
答:適用新制，離婚後，登記移轉原因為一般贈與。
● 案例3:楊鐵心85年取得房屋、土地， 105年1月死亡
由楊康繼承，後楊康108年5月死亡楊過繼承
後出售房屋、土地適用新制或舊制?
答:取得日108年5月，適用新制，持有時間推算至
105年1月。
85年取得 105年繼承 108年再繼承
●又如楊鐵心是104年10月死亡，由楊康105年
1月繼承，後楊康108年5月死亡楊過繼承後
出售房屋、土地適用新制或舊制?
答:取得日104年10月，適用舊制，持有時間推算至
104年10月。
85年取得 104年10繼承 108年再繼承
● 案例4:楊康99年3月取得房屋、土地， 107年1月贈與
給穆念慈，地政登記移轉原因為夫妻贈與，且
取得夫妻贈與不計入贈與總額證明書，108年2
月穆念慈死亡由楊過繼承後出售房屋、土地適
用新制或舊制?
答:取得日107年1月，適用新制。
● 案例5:楊鐵心89年取得房屋、土地， 105年1月死亡
由楊康繼承，107年1月贈與給穆念慈，地政
登記移轉原因為夫妻贈與，且取得夫妻贈與
不計入贈與總額證明書，107年10月穆念慈
出售房屋、土地適用新制或舊制?
答:取得日105年1月，適用舊制亦可選擇新制。
(依據財政部107.10.31台財稅地10704604570號令)
個人出售繼承取得房地設有負擔之交易
所得課徵所得稅之相關規定
財政部令
中華民國109 年7 月15 日
台財稅字第10904601200 號
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺
以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債
務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟
實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土
地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之
額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法
第14 條第1 項第7 類第2 款規定計算房屋之財產交易
所得或依同法第14 條之4 第1 項規定計算房屋、土地
交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及
公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還
部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
部 長 蘇建榮
※因應「實際負擔」，所以繼承後一定
要去銀行辦理債務人變更
特殊案例: (舊制)
適用舊制之楊過：列入「財產交易所得」項目，加計
其他所得，申報繳個人綜合所得稅
(1)楊過屬按房屋財產交易所得固定比例為所得
房屋現值x財政部公布比例=財產交易所得
→貸款扣除不適用
(2)楊過按「房地交易所得」之實價課稅者
案例6: :楊康97年3月購得房屋、土地市價1000萬元
，貸款800萬元 ， 106年1月楊康死亡由楊過
繼承(房屋評定現值100萬元；土地公告現值
150萬元)，107年2月出售1500萬元舊制：
楊過出售價1500萬元按房地比例計算計算出
房屋價格，超出房貸數額可以扣除。
房地出售成交價：1500萬元
房屋評定現值：100萬元
土地公告現值：400萬元
房地比例計算房屋價格:
1500萬元x【100萬元/(100萬元+150萬元)】=600萬元
原銀貸：800萬元
800萬元x【100萬元/(100萬元+150萬元)】=320萬元
600萬元(房屋售價)-100萬元x100%(取得成本，假設
物價指數100%) -220萬元(320萬元-100萬元x100%
(餘額))=280萬元-其他取得成本【例如：修繕費、仲
介費(買入)】-費用【仲介費(出售)、廣告費等】=財
產交易所得
併入楊過綜合所得總額中之「財產交易所得」，於
次年5/1〜5/31結算申報
● 案例7:楊康107年3月購得房屋、土地市價1000萬
元，貸款800萬元 ， 隔年108年1月楊康
死亡由穆念慈繼承(房地公告現值250萬元)
，然穆念慈因無力償還房貸於4月出售1000
萬元，還清房貸800萬元剩200萬元，卻被
告知需繳房地合一稅245萬元。
(市值1,000萬-公告價值250萬-50萬(5%費用)=
獲利700萬。
700萬元再乘以 35%稅率，
賣房必須繳房地合一稅245萬。)
今依據財政部中華民國109 年7 月15 日
台財稅字10904601200 號解釋令
房貸與房地公告之差額=800萬元-250萬元=550萬元
房地合一稅稅基=
1000萬元-250萬元-550萬元-50萬元=150萬元
繼承推至被繼承人持有時間滿1年未滿2年稅率35%
房地合一稅=150萬元x35%=52.5萬元
速算公式=
(售價減除房貸金額減除費用)乘上稅率
也就是說房貸成數愈高將來不小心死亡，
繼承後繳的房地合一稅愈少
