「租地建屋」建物登記出租人
所有，要辦扣繳申報
基地建屋契約約定土地之使用目的
為建築使用，而建築有登記出租人
及承租人或第三人等情形， 登記
出租人者，在性質上，仍屬借名登記
之一部分，實際所有人仍為承租人。
營利事業向個人「租地、建屋」，將建物所有權登記為
出租人所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，營
利事業代付建造房屋之工程款，於給付時免依所得稅法
第88條規定扣繳所得稅，但應依建物之營建總成本，按
租賃期間平均計算出租人各年度的租賃收入，依所得稅
法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單。至於營利
事業另給付租金與出租人部分，應於給付時，依所得稅
法第88條規定扣繳10％所得稅款。
舉例說明，甲公司向乙君租地建屋，並將房屋登記為乙
君所有，興建房屋總成本1千萬元，約定租期20年，甲
公司每月另需給付租金5萬元，則甲公司每月給付現金5萬
元時，應扣繳10％所得稅款5,000元，建屋成本1千萬元
則按租賃期間20年平均計算乙君每年租賃收入50萬元，
於隔年1月底前申報扣繳暨免扣繳憑單給付總額
110萬元(5萬元×12+50萬元)，扣繳稅額
6萬元(5,000元x12)。
相關稅賦與費用之支付
（一）承租人代出租人代扣繳所得稅及二代健保。
（如下附件表）
所得稅法： 第88 條（應辦扣繳之所得）
納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付
時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依
第九十二條規定繳納之：
二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者
所給付之薪資、利息、租金、……。
健保法第31 條：
第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應
依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人
於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。
但單次給付全額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金
額者，免予扣取：
依據所得稅法規定，在承租人為營業人時，必須代出租
人代扣繳所得稅及二代健保，否則將會被處已1 -3 倍罰金。
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承租人為營利事業（公司） |
出租人為營利事業(公司) |
出租人為個人（自然人） |
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租賃所得部分，扣繳10% |
租金>2萬 |
開立3 聯式統一發票 |
須辦理扣鐓租金X10% 。交付房東租金時預扣，並於次月前，網路列單繳納，次年一月底前向國稅局申報扣繳憑單 |
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租金≦2萬 |
開立3 聯式統一發票 |
以租賃合約申報租賃所得 |
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租金＜2萬 |
無須代扣繳 |
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二代建保部分代扣緻2.11% |
租金≧2萬 |
無須代扣繳 |
須辦理扣繳租金X2.11% 。給租金時預扣，到健保局網站列單於次月底前繳納。 次年一月底前向健保局申報 |
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租金＜2萬 |
無須代扣繳 |
無須代扣繳 |
（二）建築物所得稅務之認定
1、建物興建完成後，所有權登記為出租人，其建築物
計入租賃所得部份（解釋為借名登記） :
(1) 出租人稅務之處理
承租土地由承租人自費建屋，並將建物所有權登記為出
租人地主所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，
其所支付之營建總成本相當於「預付租金」，出租人地
主應以建物營建總成本，於租賃期間平均分攤，加計所
收取之現金，列為各期租金收入。
租金收入申報方式：如出租人地主為營利事業，須就該
租金收入分期開立發票；如為個人，該租金收入需併入
其當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅，由承租人分
期負擔扣繳義務。
(2)承租人稅務之處理
承租土地由承租人自費建屋，將建物所有權登記為出租
人地主所有，並約定租賃期間由甲公司使用該房屋。依
財政部見解，屬承租人公司以貨物（房屋）與乙地主交
換勞務（土地租賃權益）；承租人公司應以建物營建總
成本作為換出房屋處分價款，並於租賃期間分期開立發
票。承租人公司另須於公司帳上將建物營建總成本轉列
為預付租金，於租賃期間平均分攤，再加計所支付之租
賃現金，列為各期租金支出之總和。
2、建物興建完成後，所有權登記為承租人，其建築物
計入租賃所得部份
（財政部107 年7 月24 日台財稅字第10704621120 號令） :
(1) 、地主無償取得建屋屬租賃收入
承租人向個人承租土地自費建屋，並以承租人公司為
房屋所有權人，約定租賃期間由公司使用該土地及房
屋，租賃期滿時，該興建之房屋移轉於土地出租人所
有，無論於租賃期間有無另給付租金，該房屋係承租
土地之對價，應按該房屋之時價計算。
土地出租人契約屆滿年度之租賃收入，公司並應依所得
税法第89 條第3 項規定申報及填發免扣繳憑單。
公司於契約屆滿前已移轉房屋所有權，或已將房屋交
付土地出租人管理使用者，應於土地出租人取得房屋
所有權年度或管理使用年度，以該年度之房屋時價認
定其租賃收入。
(1-2) 、租賃收入金額的認定標準
前點房屋時價之認定，以契約屆滿年度、土地出租人取
得房屋所有權年度或管理使用年度，依公司帳載該房屋
建造成本加計實際租賃期間屬資本支出之改良、修繕費
用等減除該期間累計折舊後之餘額認定。公司如未提出
且稽徵機闞亦未查得該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當
地時價為低者，應以契約屆滿年度丶土地出租人取得房
屋所有權年度或管理使用年度之房屋評定現值，歸課土
地出租人之租賃收入。
(1 -3) 、取得房屋租賃收入的調整
承租人公司興建房屋之建造成本依「固定資產耐用年數
表」規定年數，按平均法攤提折舊計算租賃契約屆滿年
度之房屋未折減餘額，該餘額按租賃期間平均計算之各
年度應計租金，加計各該年度出租人另收取之土地租金
合計數（以下稱各年度總租賃收入），顯較各該年度之
當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14 條
第l 項第5 類第5 款規定，參照當地一般租金調整計算
各該年度之租賃收入。
公司於租賃期間如有屬資本支出之改良、修繕費用且
其耐用年藪超過剩餘租賃期間者，應將該資本支出依
前段規定計算租賃期滿之未折減餘額，自支出年度起，
以該餘額按剩餘租賃期間平均計算各年度之應計租金，
併計前開各年度總租賃收入與當地一般租金比較。
(2) 、全部租賃收入之調整
土地出租人於契約屆滿年度丶取得房屋所有權當年度或
管理使用年度當年度，實際租賃期間收取之總租賃收入
（包括依前列各點規定計算之房屋時價及各年度另收取
之土地租金合計數）與各年度當地一般租金合計數之差
額為零或正數者，其依前點規定已調整增加之租賃收入
合計數，得自當年度之土地租賃收入中減除；該差額為
負數者，其絕對值（即實際租賃期間按一般租金應調整
計算之租賃收入）與依前點規定已調整增加之租賃收入
合計數之差額，應列為當年度土地稈賃收入之加計或減
除項目。
（三）租地建物營業稅稅務之認定
1 ． 建物所有權登記為出租人（地主） ，屬民法中之
「出資建屋」
(1)、營業人承租土地建屋於租期內無償使用者，承租
人得以其進項税額得以扣抵。
公司承租土地，以其自有資金以地主名義興建房屋，約
定租賃期間土地承租人無償使用房屋，其興建房屋所支
付之進項營業稅額，得憑相關憑證核實認定依法扣抵銷
項稅額。（財政部83/12/14 台財稅第831626216 號函）
(2)、營業人如何開立統一發票
營業人承租土地，以地主名義興建房屋，並約定租賃期
間承租人使用該房屋者，地主及承租人應分別以建物營
建總成本，按租賃期間平均計算各年度收入（但當年度
租賃時間未滿l1年者，應按月比例計算當年度收入）並
於租賃期間之每年12 月31 日前及最後一年租賃期滿時
， 加計當年度現金租金收入，開立統一發票報繳營業
稅。（財政部96/03/16 台財稅字第09604517940 號令）
(3)、營業人轉讓租賃承受租地建屋之個人租賃權如何
開立發票問題
營業人承租土地，以地主名義興建房屋，於租賃期間尚
未屆滿前，將租賃權益轉讓予其他營業人時，係經徵得
出租人同意，且按原租賃契約內容履行者，應由承讓之
營業人以房屋營建總成本之剩餘價值未攤餘額，按剩餘
租期分期開立統一發票予出租人。
（財政部97/01/21 台財税字第09600545570 號函）
2． 建物所有權登記為承租人（公司） ，屬民法中之
「租地建屋」
(1)、地主為自然人時，並無申報營業稅之部份，但如
係營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以
自己名義自費興建房屋，於土地租賃關係消滅，移轉
該房屋所有権至出租人所有者，該房屋應認係承租土
地之對價，承租人及出租人均應於所有權移轉日按房
屋之時價開立統一發票報繳營業稅。
(2) 、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25 條規
定，本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務
之市場價格。
（ 四）、 移轉之申報契稅
土地承租人於承租土地上自費興建房屋，由土地出租人
以土地使用權取得房屋，應按買賣契稅稅率申報納稅。
