房仲業的服務對象遍及各個行業及層級，在客製化的潮流下，為客戶量身打造符合個人需求的服務，更是房仲業的成功經營關鍵。
高總價住宅的客戶，在所有客戶中算是相當獨特的族群，一來是因為交易金額龐大，客戶需求對服務品質的要求極高；二來因為這些客戶大多為企業經營者，看屋的時間有限，因此必須再最短的時間內，從眾多的豪宅物件中，幫客戶推薦最適合的產品；再者，高所得客戶的買賣屋需求，通常不僅僅侷限在買賣房屋，其他包括節稅規劃、其他投資商品等理財建議，都需要更專業、更成熟的經紀人來服務。
團隊行銷一直是永慶不動產有別於其他房仲業者的最大優勢，而e化更是近年來創造豪宅銷售佳績的幕後推手。豪宅客戶是否能經營成功，買方募集能力是主要關鍵，而影音看屋及其他e化工具，有效強化了豪宅的募集能力。快速篩選出中意的豪宅，節省許多無效看屋的時間。
再則，通常豪宅客戶換屋的急迫性不高，因此看屋往往一看就是好幾年，經紀人必須非常有耐心，長期與客戶維持良好互動關係，通常必須服務長達2-3年，最後才能順利服務成交；單筆服務費佣金收入雖然十分可觀，但比起其他中低總房屋，成交率卻相對偏低，耕耘與收穫之間的等待時間相對拉長許多，並非每位經紀人都能有此毅力與耐力，其中的教育訓練與人員心態調適，更是投入難以計數的時間與心力，長期建立買方資料庫之後，才逐漸打破這個僵局。
豪宅客戶究竟需要房仲業提供何種服務？ 無論是何種階層的客戶，皆希望房仲業能提供專業、值得信任的買賣服務，因此不斷自我進修、成長，就是秉持客戶滿意的最高原則。高總價客戶對房仲業的主要需求，還是要回歸到房仲業的本質，就是專業以及對房屋本身的深度了解，客戶來找房仲業，主要還是來看房子、來賣房子，重點是在專業上滿足客戶的需求。至於一般的養生、理財、名牌、房地產趨勢分析等類型的客戶對談，早已是豪宅經營團隊成員必備的基本常識與生活型態。
針對這層客戶而言，永慶站在客戶的「外部員工」角度自居，透過專業，長期與客戶進行互動溝通，保持一定的聯繫，進入買賣階段後，更是悉心照料每一項流程，以此贏得客戶的認同與信任，這也是服務高總價客戶應有的基本態度。最後，基於加強對高總價客戶的服務，永慶在近期已經開始著手評估，將成立一個專責高總價商品的商仲部，未來高總價客戶所有相關的不動產，包括住宅、店面等等，都將成為該商仲部整體服務的產品。
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中午，我站在學校大門口當交通導護，幫助一
年級的小朋友放學。
卓新勇的母親，悄手悄腳提著一個便當在校門
口。 被我一喊，她露出不好意思的表情。
「老師啊！．．．」
「哎呀！我不是跟妳講了嗎？學校不喜歡家長
替孩子送便當。
如果每個媽媽都像妳這樣，學校大門就擠滿了
人，那樣，我們怎麼放學呢？」
「我知道！我知道！」
哼！知道了還送，簡直是明知故犯。
「妳不會讓他自己帶便當嗎！」
「我知道！我知道！」
這些話，不曉得說了幾次。
每次一到中午，送便當的家長和放學的一年級
小朋友， 常常相撞在一起，造成相當的困
擾。
卓新勇是一位沈默寡言，乖巧內向的孩子。
有次上課，他竟然打瞌睡，我很訝異，把他叫
起來。
「怎麼了？」他一臉迷惘站起來，不回答。
第二天上課，也是這樣，我實在受不了，狠狠
地把他叫過來。
「你到底怎麼了？」
我已經氣得半死，口氣已經控制不住。
突然，他垂頭淌下淚水。我暗自一驚。
「說呀！到底為什麼上課要打瞌睡呢？」
我媽媽住院了！昨天一直在醫院陪她。」
我一聽愣住了，頓時，心中的怒氣消失了，代
之而起的是無限慚愧，
「她為什麼住院呢？」
「是肺癌！」我一聽，心都涼到腳底。
心中想到身體贏弱的卓新勇。
如果，不幸那天來臨，他將如何繼續往後漫長
的歲月呢？
想到這兒，不禁鼻酸。吃飯時，妻子在餵兒子
吃飯， 我不禁想起，以前卓新勇的母親偷偷
摸摸替他送便當。
第二天下班後，我騎著機車到醫院探望他母
親。
幾個禮拜沒見，卓新勇的母親瘦得不成人形，
蒼白的臉， 光禿的頭，簡直不敢相信就是
她。
她看到我，顯得很驚訝，努力想站起來，但
是，一咳嗽，整個人歪了一邊。
「不要站起來！不要站起來！」
「老師！謝﹍﹍謝謝你！」她吃力喊著，眼眶
消出淚水。
在醫院的走廊，卓新勇的父親對我說：
「只剩下兩個月了！嗚！我﹍真的不知要怎麼
辦？」他老淚縱橫。
回到學校，報告校長。
「他爸爸已經六十多歲了，現在母親又將離開
人間， 是不是我們可以發動全校募款。 不管
多少，都可以幫助他。」校長爽快答應。
經過幾天募款活動，我們總算募到五萬二千一
百二十元。
把錢送到醫院時，卓新勇的母親已經在昏迷
中。
「我們準備今天送他回家！」卓新勇的父親，
臉形憔悴得發白。
我一聽，心頭抽搐一陣。
「老師！能不能幫個忙？」
「請說！我能夠做到的，我一定答應。」
「他前幾天，一直拉著卓新勇的手，喊著：媽
媽不能再替你送便當了！
我想，請老師再讓她送最後一次便當，只有送
便當時， 他才真正感受到一位為人母親的榮
耀。」
聽到這兒，我百感交集地點點頭。
中午，一輛救護車呼拉拉開到學校大門口。
卓親勇的父親和一名醫護人員，推著擔架上的
人。
我淚水盈眶，站在旁邊，伴當交 通導護 老師。
「到了！到了！」卓新勇的父親買了一個便
當， 躺在擔架上的卓新勇的母親，伸出瘦細
蒼白的手提著便當， 在旁邊人員推送下，慢
慢靠近大門口的鐵門。
在鐵門的另一邊，卓新勇伸出右手，接過母親
的便當。
「媽！」卓新勇嚎啕大哭。
這時，我清楚見到她母親瘦削的臉頰，抽搐了
一下，彷彿想說話， 但是，又說不出來。
「媽！我不要！我不要妳走！」卓新勇呼天搶
地叫著。
我的淚水，再也控制不住，嘩嘩而落。
我暗恨自己，以前是多麼殘忍！
隔天，卓新勇的母親就去世了。
卓新勇的母親出殯後。
一天， 卓新勇的父親來到我辦公室，遞給我
一包牛皮紙。
老師！這是你和學生們幫助我的錢，我認為還
有更多的學生， 需要這筆錢，所以，還給你
們。謝謝你熱心幫忙。」
說完，錢一放，就掉頭離去。
這筆錢彷彿生熱似的，直燙著我心坎。
我天天找卓新勇聊天話家常。深怕他經不起喪
母的打擊。
「老師！你放心！我很好！你不要一直替我擔
心！」
卓新勇對我說「我很早就知道，我母親就要死
了， 我也不是不想聽你話，叫媽媽不要送便
當。
因為，一天當中，只有中午，我才能吃到我媽
媽煮的飯。」
我心頭一凜，「為什麼呢？」
她很虛弱，家裡都是爸爸在煮飯。
只有中午爸爸不在，她才能偷偷背著爸爸煮
飯。
是她堅持要送便當的。」說完，卓新勇淌出淚
水。
很感人吧！我看到一半就忍不住眼淚就掉下來
了！
各位∼趁著父母建在的時候，好好的孝順他們
喔！
不然........將來後悔也就來不及了！
一直以為幸福在遠方，在可以追逐的未來。
我的雙眼保持著眺望，我的雙耳仔細聆聽，唯
恐疏忽錯過。
後來才發現 ---那些握過的手 ，唱過的歌 ，流
過的淚， 愛過的人 ......
所謂的曾經 ，就是幸福
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年度票選最佳散文
透天三層洋房，座落在稻田旁，起風時，偶爾飄來豬屎堆肥異味。
這是一個老舊翻新社區，八十三年夏推出，姊姊轉述建商說法：「前面要開一條 八米路，直通鎮上心臟地帶；六輕在麥寮建廠，這裡必然大有發。」
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做人最高境界-----厚道
內容有點長
但看之後希望對你我都有幫助!!!
做人最高境界---厚道成功必修課：學做人
這堂課，課本沒教，老闆、同事不會直接講。
這堂課，沒有文憑，無法畢業，許多人學一輩子都學不會。
這卻是職場上最重要的一堂課：「做人」。
做事要緊，還是做人優先？做「好人」還是做「自己」？
「人緣好」，會不會變成「濫好人」？
為什麼有人總能廣結善緣，有人卻老是處處樹敵？
這些帶給你無窮煩惱、卻找不到答案的難題，《Cheers》雜誌透過各種過來人的親身經驗，
為你淬煉出通過考驗的人生智慧。
只要釐清困惑，掌握原則，做人其實沒有那麼難。
文 －祝康偉
2007年01月 Cheers雜誌
做人難！
上海皇帝杜月笙曾說，人生有三碗「面」難吃，一是場面，二是錢面，三是人情面，其中，最難吃的正是人情面。
偏偏這碗難吃又難捧的「面」，在學校往往沒人會教，出了社會又沒人敢教，
於是，我們得憑本能，不斷在人情困境中，學會做人的能力。
儘管不容易，但並非沒有脈絡可尋。
只要你能先釐清關於做人的幾項大哉問：比方說，到底是做事重要，還是做人重要？
做事，還是做人？
很多剛進職場的年輕人，仗著聰明才智，總覺得「實力決定一切」，做人不重要。
對於不如自己的人，不是當面嗤之以鼻，就是在背後抱怨。
甫接任美商聯邦快遞公司台灣區總經理一職的朱興榮，回想11年前，自己就曾經犯了這個「每個聰明人都會犯的錯」。
當時從美國念書回來，擔任小工程師的他，每天只管窩在自己位置上，
按時間完成專案即可，根本無須搭理其他同事，更遑論跨部門的合作。
因為專業表現亮眼，受到當時的總經理陳嘉良（現為聯邦快遞中國區總裁）器重，
朱興榮被點名擔任一個囊括國內外中高階主管的跨部門專案主持人。
一向是「拼命三郎」的朱興榮，過去工作有瓶頸，頂多熬夜加班就能過關，
沒想到這次卻栽在一個他眼中，緊要關頭只會「推脫」的主管身上。
他記得，當時專案流程出了問題，整個團隊必須24小時進駐，體力、壓力都不堪負荷，還要召開應變會議。
就在會議進行到一半，心力交瘁到臨界點的朱興榮，又聽到那位讓他「感冒」已久的主管，沒有辦法又抱怨不休，
他一時難掩怒氣拍桌大喊：「這件事溝通很多遍，不知道到現在為什麼還不做，如果有人不想做，這個專案也不用繼續了！」
隨即，這位只有兩年資歷的毛頭小子，竟然當著眾多高階主管的面，天塌下來也不怕似地甩門而出。
拿針戳人，還是拿針縫衣？
直到深夜12點半，呆坐座位已久的他，感受肩上一雙手的重量搭來，
轉身只見堆滿笑容的陳嘉良緩緩說：「你啊，就像一根針，戳人會痛啊！若把這個針拿來縫衣服，就會很有功效，
不知道你為什麼要去戳人？」
「不是我要戳人，是他逼著我去戳人，我受不了！」朱興榮氣憤地說。
陳嘉良接著回應：「喔，因為你受不了，所以你就不去縫衣服，而去戳人？
我知道你心裡很多委屈，在這個時刻，你若能把所有精力拿來縫衣服，大家會更感激你！」
朱興榮笑著說，當時自己一心想把事情做好，產生盲點，
陳嘉良這番「戳人與縫衣」的道理，讓拘泥在「你錯我對」節骨眼的他，
頓時心門大開：「與其當場讓他難看，不如直接向他伸出援手，把事情解決了更有效率。
況且，若我坐了他的位置，不見得能做得比他好！」
從小一路順遂，自我要求極高的萬事達卡國際組織資深副總裁暨中國區總經理江威娜，
同樣也歷經不會做人的青澀歲月。
初入職場：80％做事，20％做人
回想剛入社會前幾年，她曾為了打入同事的午間閒聊，無意間「貢獻」了話題主角的一些私人祕密。
當時專注做事的她，忽略 辦公室 常有的角色競爭，此番被有心人炒作的「爆料」，不僅傷害了當事人，毀了友誼，
更讓她重新思索做人的道理。
一般而言，年輕人容易陷入「做事」比「做人」重要的思考，因為做事的目標明確，短期即可見真章，投入與回饋十分直接。
反之，做人得面對「一樣米養百樣人」，不同角色的適應與考驗，講究的是長程的累積，無法立竿見影，且隨著職位升遷，
扮演的角色趨於複雜，難度還愈來愈高。
「在投資報酬率的權衡下，做人的重要性常常被視而不見，」江威娜分析。
她語重心長的提醒，要想出類拔萃，職場上的確存有做事與做人的「比例原則」。
初入職場前5年，至少要花80％的力氣在學做事，另外的20％花在學做人上。
隨著工作技巧日漸熟練，做事所需的時間減少，就要調高比例，將更多的注意力，花在做人的學習上。
「當同儕還在斤斤計較做事的方法，你卻能開始展露做人的本領，帶領團隊解決問題，就很容易在這個階段變得耀眼，」
江威娜強調。
第二個令許多人困擾不已的難題，是做人，還是做自己？
做人，還是做自己？
雖然知道做人重要，但一想到為了和諧，得委曲求全，隱藏自己的本性，就讓人痛苦不已。
「外圓內方」這句被中國人奉為做人最高境界的成語，在德州儀器半導體技術公司大中國區總經理郭江龍看來，
即是最好的答案。
他解釋，所謂「外圓」，指的是顯露在外的態度行為，講求的是「圓融」、「和氣」；「內方」，
則是指隱於內心的原則信念，譬如「正直」、「誠信」，扮演最後一道防線，不會因壓力或環境改變而棄守。
一般人常誤解「外方內方」或「外圓內圓」的「表裡如一」，才是真正做自己。
即便如此，所謂「表裡如一」，也不是隨興所至的任意妄為。
表裡如一新解
《記得你是誰—哈佛的最後一堂課》中「表裡如一」一文指出，所謂「表裡如一」，指的是不必為了做人而徹底放棄自己，
而是該懂得如何區分私底下與工作時的自我，以維持一種「身分」的平衡。
他認為，你可以在公、私生活中拉上一道紗簾，而非一堵無法穿越的磚牆，以方便隨時互通，又能區隔彼此的差異。
一旦懂得角色轉換，熟練地穿越這道紗簾，就不必放棄自我，變成雙重人格。
有趣的是，愈能善用這個方法，愈能擁有獨特的優勢：一是在職場上，因為不背離本性，往往能展現某種個人風采，
博得最多信賴。
當你回到私人領域時，你能做你想要的自己，家人與朋友對你真實的回報，更能平衡你在職場的情緒起伏，成為你的後盾。
不管是從「方」到「圓」的琢磨，抑或是「內」「外」自我的轉換，為避免過猶不及，究竟分寸該如何拿捏，
往往是做人最難的地方。
做人，並不等於要做「濫好人」。
做好人，還是做濫好人？
廿一世紀公關顧問公司總經理俞竹平認為，以情緒管理的角度來看，若把自己磨得太圓，常會讓人覺得城府很深，
有一種不可親近的感覺。
就像瓷器與陶器同樣是容器，但瓷器講究上釉，光可鑑人，卻只能供在高處欣賞。
反之，陶器刻意留下手紋，少了完美的光澤，卻多了一種性格上的天真。
但最為人詬病的是怕得罪人，只知一味討好，成為不知原則為何物的「濫好人」。
濫好人落得兩面不討好
引進「卡內基訓練」，嫻熟溝通的黑幼龍，分析人際關係的模式，有以下4種狀況：
第1種狀況，叫作「操縱」，這類人想的是自己的益處，佔別人便宜，當別人知道吃虧時，就會離你而去。
第2種狀況，叫作「退讓」，這類人誤會好的人際關係是靠讓步，所以願意自己犧牲，讓別人佔便宜。
虧吃多了，久而久之，也會漸漸脫離人群。
第3、第4種分別為雙方都倒楣的「兩敗俱傷」，以及互相拉抬的「雙贏」。
別以為當個濫好人，什麼都說好，什麼都慷慨答應，就能獲得好人緣。
黑幼龍指出：「濫好人的下場，就是第2種人際狀況，沒有原則的結果，不是為兌現承諾而過勞死，
就是被追債的人逼得逃之夭夭！」
台達電子人力資源資深處長倪匯鍾回想，過去在飛利浦半導體顯示器事業部15年間，參與不少次決定高階接班人的會議，
一字排開的候選名單中，每個都是過關斬將的佼佼者。
激烈的評選過程，彷彿《誰是接班人》的生死大會現場，全球大老闆與人資高階主管比鄰而坐，逐一討論歷年來績效考核的報告，
「常常被判出局的，不是做事能力較差的人，而是大家口中的『濫好人』！」
nice guy≠right guy
在老闆口中，簡單一句"He is a nice guy, but not the right guy for this position."（他是個好人，但坐這個位置他不是對的人），
乍聽起來客氣，言下之意是「公司不是迪士尼樂園，你只有好人緣，不代表你成了領導者，
就會懂得該硬則硬，遑論激發員工潛質，展現組織的戰力！」倪匯鍾強調。
到底做人應該朝哪些方向學習，才能突破現在的格局？抱著「不計較」的態度是第一步。
不計較，就像別在襟上的鮮花，能讓近悅遠來，無形中增加做人的廣度。
不計較，增加做人的廣度
江威娜曾經碰到一位既聰明、學習能力又強的人才，他在同儕中非常突出，本來是江威娜亟欲培養的幹部。
沒想到幾次參與團隊合作，他最在乎的只是自己能享有的資源與利益，而非對團隊的貢獻。
江威娜不免感到失望：「一個不談付出，只會計較的人，難保到高位，他不會為了個人私利，犧牲整個團隊的利益。」
其次，少了包容的心，若他當上領導者，肯定做不好coaching（教練）的工夫，無法帶領團隊中的落後者。
「若他一直沒有察覺，也不願意改，即使讓他獨立作業，因為個性，也會很快遇到工作瓶頸而離開，
淪落職場流浪一途，」江威娜斷言。
位居高階，若能有不計較的胸襟，除了增加自身的高度，也會感染員工，成為效尤的對象。
目前任教於高雄餐旅學校的前亞都麗緻總經理蘇國垚，對總裁嚴長壽就有如此的觀感。
一次兩人共同出差到夏威夷，投宿的是全球赫赫有名的頂級旅館哈蕾柯蘭妮（Halekulani），
一路上嚴長壽如數家珍地對這家旅館讚不絕口。
Check-in後進房，蘇國垚被眼前擁有大客廳、大浴室，還有夏威夷絕佳海景的房間所震撼。
他念頭一轉，總裁的房間一定會更驚人。
沒想到，敲門後推開一看，竟然面積著實小了三分之二，更無景觀可言，他不禁大驚失聲：「他們竟然把房間弄錯了！」
只見嚴長壽笑著說：「我已經住過了，你出差很累，這算是慰勞，就好好在裡面體驗一下。」
並堅持讓蘇國垚連續住了兩夜。
即使已離開亞都麗緻多年，這段為蘇國垚津津樂道的小插曲，在旁人忙著計較的當下，總會出現腦海，讓他若有所悟地會心一笑。
謙卑的力量
「稻穗愈飽滿，腰彎得愈低」、「竹子愈高，竹尾彎得愈低」這些大自然的道理，講的正是「謙卑」的重要。
因為謙卑，你會居安思危，你會小心翼翼，你會拼命學習，你也會努力改變。最後，你擔心的事會消弭不見，
你的弱點也能補全，你意料不到的收穫也會在謙卑中獲得。
玩稅高手 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(178)
你的世界-量力而為，順心而行，成功只是證明你可以！最近常聽到一句話：『自古成功靠勉強！』這句話告訴我們，只有堅持才能讓自己變的越來越好，只有撐過去才能看到未來的成功！所謂的勉強，不是勉強自己做辦不到的事，而是不論多苦、多難都要告訴自己過了之後就會好很多， 玩稅高手 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(1,188)
「莫非定律」─非常有趣的心理學
你可曾有過這樣的經驗？不帶傘時，偏偏下雨；帶了傘時，偏不下雨！在門外，電話鈴猛響；進了門，就不響了！這樣的事兒總是無可奈何，但在我們日常生活中卻是常有！
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5月10日應友人之邀前去觀賞佛陀傳音樂劇 －悉達多太子，這是國際佛光會中華總會玩稅高手 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(100)
